(윤명선칼럼) 알아두셔야 할 생활법률(10)

1. 중개업자 최종거래에 기여 못했다면 수수료 청구할 수 없다.

 

중개업자가 땅 거래 중개를 시작했더라도 최종적으로 거래가 성사되는 데 기여하지 못했다면 수수료를 청구할 수 없다는 판결이 나왔다.

청주지법 민사3단독 이수현 판사는 공인중개업자 A씨가 B씨 등을 상대로 낸 중개수수료 청구소송(2012가단19055)에서 원고 패소 판결을 내렸다.

이 판사는 “A씨의 중개로 B씨 등이 C협회에 땅을 팔기로 하는 협의를 진행한 것은 사실이지만, 당시 계약에 필요한 기본 서류가 준비되지 않아 결국 협의가 결렬됐고 이후 B씨가 지인을 통해 C협회와 계약을 마무리한 것” 이라며 “A씨의 중개행위로 B씨 등과 C협회가 최종적인 매매계약을 체결했다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

이 판사는 “부동산중개업자는 계약의 체결을 중개해 당사자 사이의 계약 체결을 성사시켰을 때만 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있는 것이 원칙”이라며 “중개인이 노력을 했더라도 중개행위로 계약이 성립되지 않은 이상 그 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다”고 설명했다.

이 판사는 “다만 예외적으로 의뢰인이 중개 수수료를 면할 목적으로 상호 공모해 중개인을 배제한 때 혹은 중개업자의 책임없는 사유로 중개가 중단된 경우에 이미 이뤄진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있다”며 “B씨 등과 협회가 중개수수료를 면할 목적으로 A씨를 배제하고 직접 매매계약을 체결했다거나 A씨의 책임없는 사유로 중개행위가 중단됐음을 인정하기 부족하다”고 덧붙였다.

청주에서 부동산중개사무소를 운영하는 A씨는 지난해 6월 C협회로부터 사옥 신축부지를 구해달라는 의뢰를 받고 매물로 나와있던 B씨의 땅을 소개했다. 당시 토지의 공동소유자였던 B씨는 매매를 위한 위임장 등을 준비하지 않았고, C협회는 “서류가 갖춰지지 않은 상태에서 계약할 수 없다”며 거래를 결렬시켰다. 이후 C협회 소속 회원과 친분이 있던 B씨의 친구가 나서서 계약을 마무리 짓자 A씨는 “중개료를 지급하라”며 소송을 냈다.

 

2. 부동산 거래가액 실제와 다르게 등기부 기재한 경우 형사처벌 못한다.

 

부동산을 매매할 때 거래가액을 실제와 다르게 등기부에 기재한 경우 행정벌인 과태료는 부과할 수 있지만 형사처벌은 할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 형사3부(주심 김신 대법관)는 지난달 24일 토지를 구입하면서 나중에 되팔 때 양도소득세를 면탈하기 위해 실거래가보다 높은 금액을 등기부에 기재한 혐의(공전자기록등 불실기재) 등으로 기소된 부동산중개사무소 중개보조원 성모(54)씨에 대한 상고심(2012도12363)에서 다른 부동산 거래에서 법정수수료를 초과해 수수한 혐의만을 인정해 벌금 150만원을 선고한 원심을 확정했다.

재판부는 판결문에서 “형법이 처벌하는 공전자기록 등 부실기재죄는 공무원에게 진실에 반하는 허위신고를 해 공정증서원본 또는 전자기록 등에 증명하는 사항에 관해 실체관계에 부합하지 않는 ‘부실의 사실’을 기재 또는 기록하게 함으로써 성립한다”며 “부실의 사실이란 권리의무 관계에 중요한 의미를 갖는 사항이 객관적인 진실에 반하는 것을 말한다”고 밝혔다.

재판부는 “부동산등기법이 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우 등기신청서에 거래가액을 기재하고 신청서에 기재된 거래가액을 부동산 등기부에 기재하도록 했는데, 이 취지는 부동산거래시 거래당사자나 중개업자가 실제 거래가액을 시장, 군수 또는 구청장에게 신고해 신고필증을 받도록 의무화하면서 거짓신고를 한 경우 과태료를 부과하기로 한 것일 뿐이므로 부동산등기부에 기재되는 거래가액은 부동산의 권리의무관계에 중요한 의미를 갖는 사항에 해당한다고 볼 수 없다”고 설명했다.

성씨는 2010년 7월 대구 달성군에 있는 토지를 1억 1000만원에 직접 매수하면서 나중에 부동산을 되팔 때 생기는 양도소득세를 면탈하기 위해 실거래가보다 높은 거래가액인 1억8000만원을 등기부에 기재해 기소됐다. 1,2심은 “부동산 매매계약을 체결할 때 거래 상대방은 부동산의 현황 등을 고려해 매매대금을 협의해 결정하고 부동산등기부상 표시된 거래가액을 신뢰하고 거래하는 것이 일반적이라고 볼 수 없다”며 다른 혐의만을 유죄로 인정했다.

 

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산 팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

윤정웅 내집마련 아카데미(부동산카페) 운영자. http://cafe.daum.net/2624796

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