경매로 매수한 토지의 무허가건물 임차인이 퇴거를 거절한다면?

Q. 무허가 건물이 있는 토지를 경매로 매수했는데 임차인이 퇴거를 거절합니다.

토지 저당권에 기초해 임의경매로 토지를 매수했는데, 그 지상에 토지의 전전 소유자가 무허가로 건축한 건물이 있었습니다. 그 건물과 토지를 전 소유자로부터 임차한 사람이 현재 음식점을 운영하면서 퇴거를 거절하고 있는데, 어찌해야 하나요?

 

 

 

A. 전소유자를 상대로는 ‘건물 철거’를, 임차인을 상대로는 ‘퇴거청구소송’을 하면 됩니다.

귀하는 건물소유권을 취득한 것이 아니므로 전 소유자나 임차인 등을 상대로 건물에 대한 명도를 요구할 수는 없습니다. 무허가건물의 소유권은 이를 축조한 전전 소유자에게 있으며 전 소유자는 비록 전전 소유자로부터 토지 및 건물 일체를 매수했지만 건물에 대해서는 민법 제186조에 의거해 등기를 해야만 소유권이전의 효력이 발생하므로 전 소유자는 건물처분권만을 취득한 것이 됩니다(대법원 1998.4.24.선고 98다4795 판결 참조).

 

미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 대지에 관해서만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대해서는 그 등기를 넘겨받지 못하고 있다가 대지에 대해 저당권을 설정하고 그 저당권의 실행으로 대지가 경매되어 다른 사람의 소유가 된 경우에는 그 저당권 실행 당시에 이미 대지와 건물이 각각 다른 사람의 소유였으므로 법정지상권이 성립될 여지가 없습니다.

 

그리고 관습상의 법정지상권은 동일인의 소유였던 토지와 지상건물이 매매 기타 원인으로 소유자를 달리하게 되었으나, 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자 의사라고 보아 인정되는 것이므로 토지의 점유․사용에 관해 당사자 간에 약정이 있거나 토지소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없으므로, 미등기건물을 그 대지와 함께 매도했다면 비록 매수인에게 그 대지에 관해서만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관해서는 등기가 경료되지 않아 형식적으로 대지와 건물의 소유자가 달라졌다고 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없습니다(전게 대법원 판결 참조).

 

즉, 전 소유자는 그 대지부분에 대해 무허가건물에 대한 법정지상권을 취득하지 못할 뿐만 아니라 전전소유자도 무허가건물에 대한 처분권까지 전소유자에게 양도했으므로 전전 소유자 역시 관습상의 법정지상권을 취득하지 못하므로 전 소유자는 전전 소유자로부터 관습상의 법정지상권을 승계 받을 수도 없습니다.

 

그렇다면 전 소유자는 어떤 방법으로든지 무허가건물에 대한 법정지상권을 취득할 수가 없으므로 결국 무허가 건물을 철거한 다음, 그 대지부분을 귀하에게 인도해야 하며, 임차인 또한 대지부분을 사용할 법적 권리가 없는 자로부터 건물을 임차했기 때문에 이를 점유 사용할 법적 권리가 없으므로 귀하의 퇴거요구에 응해야 하는 것입니다.