권리금의 회수, 임대차의 자동갱신

1. 권리금 회수 (상가의 경우)

가. 건물주에게 청구 불가

 

권리금은 신규임차인이 종전임차인에게 지불하고 그 다음 임차인으로부터 회수할 예정으로 있는 것이므로 건물주에게 청구할 수 없다. 따라서 거액의 권리금을 주고 임차한 경우라면 임대차계약기간 내에 영업을 열심히 하여 최대한 뽑아내야 한다. 역으로 말하면 경제적 법률적으로 회수할 만한 자신이 있을 때 비로소 해당 권리금을 주고 입점해야 한다.

 

나. 5년간 갱신요구권 (보증금 액수 불문)

 

최근 2013.8.13. 상가건물임대차법이 개정되어 보증금의 액수를 불문하고 모든 상가에 대하여 5년의 한도내에서 계약갱신요구권이 인정되었다. 권리금을 회수할 기간이 그만큼 늘어난 것이다. 다만 이 내용은 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다.

그리고 보증금의 액수가 동법 제2조 제1항 단서에 따른 적용범위(서울의 경우 3억원, 월세는 100을 곱하여 보증금에 가산)를 초과하는 경우에는 임대차 기간 만료시 무조건 자동갱신되는 것이 아니다. 그러므로 임차인은 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 ‘적극적으로’ 임대인에 대하여 계약갱신을 요구하는 취지의 내용증명 우편을 보내야 한다(보증금의 액수가 동법의 적용대상이 되는 경우에는 양자가 아무런 행동을 취하지 않는 경우에도 자동갱신되는 것과는 다르다).

 

다. 상가건물임대차보호법의 미적용의 경우 – 계약기간 만료시 명도해야(특히 건물매각이나 경매시 권리금 회수 어려움)

 

2013. 8. 13. 이전에 체결된 상가임대차로서 보증금액이 동법상 적용범위(서울의 경우 3억원)를 초과하는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용을 전면적으로 받지 못하므로 5년간 계약갱신요구권도 없다. 따라서 당초 임대인과 정한 계약기간(보통 1년 내지 2년)이 만료되면 명도해야 한다.

건물주와 인간적인 신뢰관계가 있는 경우에는 계약기간을 연장해 권리금 회수기회를 얻을 수 있겠지만 건물주가 건물을 타인에게 매각해버리거나 경매를 당하면 일면식이 없는 새로운 소유자가 나타난다. 그리고 계약서상의 문구만을 기초로 하여 계약기간 만료에 따른 명도요구를 한다. 보통의 계약서에는 원상회복의무 및 권리금 청구불가조항이 기재되어 있으므로 시설 및 영업권에 대한 권리금은 커녕 원상복구까지 해야 한다.

새로운 소유자가 계약기간을 도과시켜 ‘민법’에 따른 자동갱신이 되는 경우에도 임대인인 건물주는 언제든지 해지통보를 할 수 있고 그로부터 6개월이 지나면 명도해야 한다.

 

라. 재개발 재건축의 경우 – 권리금 회수 단절

 

위와 같이 ‘건물매각’이나 ‘경매’의 경우에는 권리금의 순환이 단절되고 마지막 임차인이 권리금회수를 못한 채 손해를 본다. 건물을 명도시킨 새로운 소유자는 이번에는 자기가 권리금을 받고 새로운 임대차관계를 발생시킨다.

이와 유사하게 권리금순환이 끊기는 경우는 재개발 재건축의 경우이다. 건물이 철거되는 상황이기 때문에 권리금을 받아 낼 후속임차인이 없는 것이다. 그래도 ‘재개발’의 경우에는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 일정액의 영업손실보상액을 받는다(다만 이금액은 권리금 및 이전비용에 턱없이 모자란다. 그래서 일어난 게 용산참사이다).

그런데 ‘재건축’사업의 경우에는 이런 알량한 영업손실보상도 받지 못하고 권리금을 전액 뜯기고 퇴출된다. 관리처분계획인가 고시가 있으면 계약기간이 남아있더라도 강제명도된다. 보증금만 받은 채… 단독주택 재건축사업의 경우에는 동네의 분위기가 재개발과 비슷하여 영업손실보상금이라도 받을 수 있는 줄 아는 사람들이 있지만 엄연히 재건축이므로 공익사업이 아닌 민간사업으로 취급되어 공익사업법상의 손실보상금을 받지 못한다. 상가입점을 하려는 경우에 재개발 재건축대상인지 즉, 정비구역 지정고시가 되었는지 또는 조합이 설립되었는지 등을 면밀히 살펴야 한다.

 

마. 권리금은 투자금

 

권리금은 떼일 가능성이 매우 높으며 현행법상 구제할 방법이 없다. 입법으로 개선하려고 해도 어떻게 입법을 해야 할지 모양이 나오지 않는다. 임대차계약의 당사자인 건물주가 수취하는 게 아니고, 그 금액이 상권에 따라 수시로 변동되기 때문이다. 권리금은 해당 지역의 상권의 미래가치를 보고 지불하는 투자금이라고 보아야 한다. 투자금은 잘되면 받고 못되면 못 받는 것이다. 게다가 권리금은 이러한 경제적 리스크 뿐만 아니라 건물주가 어떻게 행동(매각, 경매)하는지와 시대적 상황(재개발, 재건축)에도 영향을 받는다.

권리금제도는 없어져야 한다. 그러나 일단 시작된 이 제도를 언제부터 단절시킬지는 매우 큰 문제이다. 단절되는 시점의 임차인이 손해를 보기 때문이다.

 

바. 앞으로는 5년내에 회수해야

 

다행히 2013. 8. 13.이후 체결되거나 갱신되는 계약에서는 상가건물임대차법상 계약갱신요구권이 인정되므로 5년간의 권리금 회수기간이 보장된다. 그러므로 그 기간내에 회수할 가능성이 있다면 입점하되, 그럴 가능성이 없는 높은 권리금은 주고 들어가더라도 못 받을 수 있다는 점을 각오해야 한다. 계약기간 내에 차임연체, 무단전대, 건물파손 등의 의무위반을 하면 5년의 기간도 보장되지 않으니 이 점 주의해야 한다.

 

2. 임대차계약의 자동 갱신 – 주택임대차는 2년, 상가임대차는 1년

 

- 주택임대차는 기간만료시 서로 아무런 말이 없으면 2년간 연장된다. 다만 임차인측에서는 언제든지 해지를 통보할 수 있고 3개월 후에 효력이 발생한다.

- 상가건물임대차의 경우에는 기간만료시 서로 아무런 말이 없으면 총 5년의 한도내에서 1년씩 자동연장된다. 이 때에도 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

3. 계약갱신시 ‘종전계약서’는 폐기하지 말아야

 

임대차계약을 갱신하면서 별도로 계약서를 작성하는 수가 있다. 이 때 종전의 계약서를 폐기하지 말고 그대로 두어야 종전계약서를 통해 확보한 확정일자의 순위를 보전할 수 있다. 가급적 종전계약서를 이용하여 변경된 기간이니 보증금액에 대하여 임차인이 그 위에 기재하고 날인하는 것이 좋다.