(생활법률) 전대차 주의할 점.

세입자가 재임대(전대차) 하려면 주인의 동의를 받아야 한다고 한다. 그런데 주인 동의를 안 받고 재임대하면 어떻게 되는가? 불법인가? 그래서 재임대 들어온 사람은 바로 나가야 하는가? 또 그 사람의 보증금은 어떻게 되는가? 그러나 재임대할 때 주인 동의가 필요 없는 경우도 있다고 한다. 어떤 경우인가?

 

이번에는 주인 입장에서 보자. 어느 날 세를 준 집에 들렀더니 세입자가 바뀌어 있다. 이 때 주인은 어떻게 해야 하나? 몇 가지 경우로 나누어 대응 방도를 살펴보자. 그리고 세입자가 재임대 하겠다고 주인에게 동의를 요구하면 해줘도 괜찮은가? 만약 재임대 들어온 사람이 나갈 때 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 되는가? 주인과 상관이 있는가?

 

재임대 즉 전대차에 관해 자주하는 질문을 순서대로 알아본다.

 

임차인은 임대인의 동의 없이 전대할 수 없다.

 

먼저 용어부터 정리해보자.

 

집주인(임대인)과 세입자(임차인)의 계약을 임대차(賃貸借)라고 한다. 세입자가 다른 사람에게 재임대하는 것을 전대차(轉貸借)라고 한다. 이 때 임차인을 전대인(轉貸人), 재임대 들어오는 사람을 전차인(轉借人)이라고 한다. 따라서 임차인과 전대인은 같은 사람이다.

 

임대인은 일단 임차인을 보고 집을 빌려준 것이다. 그런데 이 집을 임차인 마음대로 다른 사람에게 빌려준다면 임대인의 이익을 해칠 수도 있다. 그래서 우리 민법은 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”(제629조제1항) 라고 정했다.

 

그렇다면 주인 동의 없이 재임대하면 불법인가요?

 

불법은 아니다. 임차인과 전차인 사이의 계약은 유효하기 때문이다. 그러나 전차인은 임대인에게 권리를 주장할 수 없다.

 

그러면 그게 어떻게 된다는 거죠?

전차인은 그 집에 살 수 있다는 건가요, 아니면 살 수 없다는 건가요?

임대인의 선택에 따라야 한다. 임대인이 그냥 넘어갈 수도 있고, 문제를 삼아 나가라고 할 수도 있기 때문이다. 나가라고 하면 전차인은 집을 비워야 하고, 임차인으로부터 보증금을 돌려받게 된다. 이 때 전차인이 못 나간다고 버티면 임대인은 법적 명도절차를 밟게 된다.

 

주인의 동의가 있으면 전차인도 법의 보호를 받는다.

 

관련 사례 2가지를 소개한다.

 

임대차 계약이 해지되면 전차인도 나가야 하는가?

A씨 소유 건물 전체를 B씨가 2년 기간으로 임대차계약을 하고 그 중 3층을 임대인의 동의를 받고 C씨에게 재임대하였다. 그런데 B씨는 몇 개월 월세를 연체하더니 결국 잠적해 버렸다. A씨는 B씨와의 계약을 해지하고 D씨와 새로운 계약을 하려고 한다. 그래서 전차인 C씨에게도 원 계약이 해지되었으니 비워 달라고 했다. 이 때 C씨는 전대차 기간이 아직도 1년 반이나 남았으니 못 나간다고 버티고 싶다. 과연 가능할까?

 

이런 경우 민법은 전차인 보호를 위해 특별한 규정을 두고 있다. “임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.” 는 것이다. (제631조) 그렇다고 해서 전차인이 남은 기간 전체를 주장할 수 있는 것은 아니다. 이 경우 전차인은 해지 통지를 받으면 6개월 후에는 나가야 한다. (민법 제638조, 제635조) 다시 말해 사례의 경우는 ‘기간의 약정이 없는 경우’로 보아 임대인이 해지 통고한 경우 6개월이 경과하면 해지의 효력이 생기기 때문이다.

 

전차인도 대항력을 가지는가?

직장인 K씨는 원룸을 구하다가 시세보다 싼 집을 소개받았다. 그 지역은 보통 보증금 1000만원에 월세50만원인데 이 집은 500만원에 40만원이라고 한다. 전세로 얻은 세입자가 재임대로 내놓았다는 것이다. 물론 집 주인의 동의는 받아주는 조건이며 등기부에도 근저당이나 가압류는 없다. K씨가 임차인 B씨와 전대차계약을 하고 이 집에 들어가도 괜찮을까?

 

이 경우 K씨도 주택임대차법의 보호를 받게 된다. K씨가 주민등록 전입을 하면 임차인B씨가 대항력을 가지게 되기 때문이다. 관련 판례는 다음과 같다. “주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득한다.” (대법원 2007.11.29. 선고 2005다64255 판결)

주인의 동의가 없어도 전대할 수 있는 경우가 있다.

 

점포의 한쪽 코너만 재임대해도 주인의 동의가 필요한가요?

아파트 지하상가에서 슈퍼를 운영하는 임차인 B씨는 한쪽 코너에 반찬가게를 들였다. 전체 20평 중에서 3평도 안 되는 조그만 공간이라 건물 주인에게 별도 양해를 구하지 않았다. 그런데 어느 날 건물 주인이 이를 문제 삼아 임대차계약을 해지하겠다고 으름장을 놓는다. 과연 해지 사유가 되는가?

 

이 경우 해지사유가 되지 않는다. ‘임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우’에는 임대인의 동의를 받지 않아도 된다는 민법의 조항이 있기 때문이다. (민법 제632조)

그러나 이 경우에도 역시 임대인의 동의를 받아두는 것이 좋다. 기간이 끝나 재계약할 때 임대인이 이를 문제 삼아 계약을 거절할 수 있기 때문이다. 관련 법의 조항은 다음과 같다.

 

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 

주인의 동의가 없어도 전대할 수 있는 또 다른 경우를 보자.

 

전세로 들어오면 주인 동의가 없어도 재임대할 수 있다면서요?

 

맞는 말이다. 등기부에 전세권을 설정하고 들어온 사람 즉 ‘전세권자’는 단순 임차인과는 다르다. 다시 말해 전세권자에게는 어느 정도 주인에 버금가는 권리를 인정해주기 때문이다. 그래서 주인의 동의 없이도 재 임대할 수 있다. (민법 제306조) 그런데 ‘전세권자’와 ‘전세 임차인’을 혼동하는 경우를 많이 본다. 전세로 들어왔지만 등기부에 전세권을 설정하지 않고 ‘그냥 전세’로 사는 사람은 임차인에 불과하다. (주택임대차보호법 제12조)

 

임대인 모르게 임차인이 바뀌어 있다면 어떻게 해야 하나?

 

이번에는 주인 입장에서 전대차 관련 문제를 돌아보자. 계약서상 임차인이 아닌 사람이 실제 들어와 살고 있으면 어떻게 대처해야 할까? 몇 가지 경우로 나누어보자.

 

① 어머니 명의로 계약하고 딸이 실제로 들어오는 경우

② A가 계약하고 가족관계 아닌 B와 공동으로 사용하는 경우

③ A가 계약하고 가족관계 아닌 B가 실제로 들어오는 경우

 

먼저 ①의 경우 임대인은 별 문제 없다. 물론 계약자와 사용자가 달라 임대인에게 어떤 피해를 준다면, 임대인은 시정을 요구할 수 있고, 안되면 계약을 해지할 수 있다.

 

②의 경우에도 임대인은 별 문제 없다. 예를 들어 방3칸 중 1칸을 빌려주고 B가 A에게 대가를 지불한다 해도, 임대인에게 별 피해가 없다면, 그냥 넘어가야 한다. ‘임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우’는 임대인 동의 없이도 가능하기 때문이다. (민법 제632조)

③의 경우에는 A와 B간의 재임대 즉 전대차 여부를 따져 봐야 한다. A가 B로부터 대가를 받는다면 전대차가 된다. 이 때 임대인은,

 

1) 임차인이 계약조건을 위반하였으므로 계약을 해지할 수 있다.

2) 전대차가 별 문제가 없다고 판단되면, 이를 묵인할 수도 있다.

 

다만, 임대인 동의 없는 전대차는 전차인이 보호 받지 못한다.

 

전대차 계약에 동의해도 임대인이 직접 책임질 일은 없다

 

위의 ③의 경우에 이어지는 질문이다.

 

임차인이 재 임대 하겠다고 동의를 요구하면 해줘도 됩니까?

 

동의 해주고 안 해주고는 어디까지나 임대인의 선택이다. 전대하면서 임차인이 비싼 임대료를 받아 이득을 취하거나, 전차인의 사용 목적 또는 업종이 특별히 문제가 되는 경우가 아니라면, 동의를 해줄 수도 있다.

 

동의를 해주면 나중에 전차인이 저한테 보증금을 달라고 하면 어쩌죠?

 

그런 걱정은 안 해도 된다. 만약 임차인이 전차보증금을 안 돌려준다 해도 임대인에게는 책임이 없다. 관련 판례를 보자. “건물소유자가 임차인에 대하여 전대 승낙을 하였다 하더라도 그러한 사실만으로 전차인에게 전차보증금을 반환할 의무를 부담하는 것은 아니다.”(서울고법 1982.6.22. 선고 81나3579 판결)

 

 

동의를 해주면 전차인은 그 때부터 5년간 보장을 요구하는 거 아닌가요?

임차인은 현재 2년이 지난 상태인데요.

 

상가를 임대한 경우 나오는 질문이다. 이 경우 전차인이 5년을 요구할 수는 없다. 임차인이 가진 권리의 범위 내에서 다시 말해 앞으로 남은 3년간만 갱신요구를 할 수 있기 때문이다. 관련 법의 조항은 다음과 같다.

 

상가건물임대차보호법 제13조 제2항

임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약 갱신요구권 행사 기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

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