내년부터 적용하는 가계부채 대책

내년 2월부터 서울과 수도권 지역에서 주택담보대출을 받는 차주는 상환 계획이 확실하지 않거나 생활비 조달 목적이 아닐 경우 원금을 나눠 갚게 된다. 이자만 내는 거치기간은 최대 1년으로 제한된다. 또 총부채원리금상환비율(DSR) 도입으로 신규 대출자는 보다 까다로운 소득심사를 받게 된다.

금융위원회는 이 같은 내용의 ‘여신(주택담보대출) 심사 선진화 가이드라인’을 서울 및 수도권 지역은 2월부터, 지방은 5월부터 적용하겠다고 밝혔다. 손병두 금융위 금융정책국장은 “가계부채의 질을 개선하기 위해 이 같은 방안을 도입했다”고 설명했다.

◆ “내년부터 주택담보대출 받을 때 분할상환이 원칙”

금융위는 은행권 주택담보대출 심사를 강화하는 내용을 골자로 한 ‘주택담보대출 심사 선진화 가이드라인’을 14일 발표했다. 이 가이드라인의 핵심은 ‘처음부터 나눠 갚는 방식으로의 주택담보대출 구조 개선’이다. 이를 위해 스트레스 금리 및 DSR 도입, 비거치식·분할상환 대출 확대, 차주 소득 심사 강화 등이 추진된다.

이번 대책의 핵심은 서울 및 수도권 지역의 주택담보대출자의 경우 분할상환 유도다. 서울 및 수도권은 이미 총부채상환비율(DTI) 규제를 받고 있기 때문에 다른 규제보다 분할상환 적용에 대한 부분이 민감하게 다가올 것이라고 금융위는 설명했다.

이번 가이드라인 도입으로 신규 주택구입용 대출, LTV(주택담보인정비율) 또는 DTI 60% 초과 대출, 같은 차주의 3건 이상 주택담보대출, 원천징수영수증 등 증빙소득이 아닌 신고소득을 활용한 대출에 대해서는 이자만 내는 기간이 최대 1년으로 제한되고 1년 이후부터는 이자 뿐 아니라 원금도 나눠 갚아야 하는 비거치식·분할상환 방식이 적용된다.

손병두 국장은 “신규 대출에는 만기시 대환이나 재약정도 포함된다”면서 “예외 사항이 아니라면 내년부터는 주택담보대출을 받을 때 원금도 갚아야 하는 방식이 도입되는 것”이라고 강조했다.

예외 사항은 일회성 소득 발생 등으로 상환 계획이 확실한 경우, 학자금이나 의료비 등 생활비 마련 목적인 경우, 집단대출 등이다. 생활비 마련이라고 허위 보고한 뒤 거치식 대출을 받을 가능성에 대해서는 여신심사본부 승인 등을 통해 걸러내기로 했다. 금융위의 한 관계자는 “거치식 대출의 경우 영업점 전결로 대출을 내주지 않도록 했다”면서 “본사의 승인을 얻어야 하기 때문에 허위 보고 등을 통해 빠져나가는 사례는 없을 것”이라고 설명했다.

◆ 지방에도 사실상 DTI 적용…소득 출처 불분명하면 대출 어려워져

비수도권은 분할상환 원칙 적용 외에 DSR 도입 영향을 받게 된다. 금융위는 DTI 규제가 없었던 지방 상황을 고려해 비수도권에는 주택담보대출 심사 선진화 방안을 5월 2일부터 실시하기로 했다.

DSR은 차주의 모든 대출 상환 부담을 산정해 대출금 상한을 두도록 규제하는 제도다. 주택담보대출 외의 기타대출은 이자 부담만 적용해 대출 상환 능력을 산정하는 DTI보다 더 강화된 규제다. DSR은 80%가 적용될 것으로 전망된다.

DSR이 도입되면 그동안 LTV만 적용받던 지방도 사실상 DTI 규제를 받게 된다. 금융위는 “DSR은 보조지표로만 활용될 것”이란 입장이지만 은행권은 사실상 DTI 전국 적용으로 해석하고 있다. 차주의 소득 대비 대출이 과하다(80% 이상)고 판단될 경우 상담 등을 통해 대출폭을 줄이는 방안을 추진할 계획이기 때문이다.

은행들은 DSR이 적정 수준을 초과한 차주를 ‘조기경보대상’으로 선정하고 주기적으로 신용상태를 점검하기로 했다. 신용상태 점검에서 부실이 우려되는 차주는 상환 계획을 제출받거나 대출금 일부를 조기 상환토록 유도한다.

차주의 소득도 원천징수영수증과 소득금액증명원 등 객관적인 소득 자료를 활용해 심사해야 한다. 소득 증빙이 어려운 자영업자나 퇴직자는 국민연금과 건강보험료, 신용카드 사용액, 매출액·임대소득 등으로 소득을 추산한다.

이에 따라 소득 증명이 어렵거나 소득 출처가 불분명한 대출자는 은행에서 대출을 받기 더 어려워질 것으로 예상된다. 특히 예술인이나 농업 종사자와 같이 소득이 일정치 않은 대출자도 소득 증명을 하기 위해서는 은행 영업점에 모든 소득 증빙 서류를 제출해야 하기 때문에 소득이 일정한 직장인보다 대출받기가 훨씬 더 어려워진다.

◆ 변동금리 때는 스트레스 금리 적용으로 대출한도 감소

변동금리 주택담보대출에 대해서는 스트레스 금리가 적용된다. 스트레스 금리는 대출금리를 산정할 때 향후 3~5년간 금리 변동폭을 고려해 금리 상승 리스크를 미리 반영하는 것이다. 실제로 금리가 인상되는 것은 아니지만 과도한 대출을 억제하는 효과가 있다.

스트레스 금리는 최근 5년간 신규 가계대출 가중평균금리 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감해 산정한다. 현재 기준으로 스트레스 금리는 2.7%다. 대출 시점의 금리에 스트레스 금리를 더한 DTI가 80%를 넘는 차주들은 대출금 일부를 제한받거나 대출금 전액을 고정금리로 받아야 한다.

일례로 내년 변동금리 주택담보대출의 금리가 연 3%라고 가정했을 때 DTI를 계산할 때는 연 5.7% 금리(연 2.7% 가산)로 계산하는 것이다. 다만 집단대출과 상속·채권보전을 위한 경매참가 등의 경우는 변동금리 대출이라도 스트레스 금리를 적용하지 않는다.

◆ 내년 신규 주택담보대출中 86%가량 분할상환 취급 예상

은행연합회는 주택담보대출 심사 강화 가이드라인 적용으로 내년 신규 주택담보대출 중 분할상환 대출은 25조원(취약급의 약 20%) 더 늘어날 것으로 추산했다. 금융감독원에 따르면 올해 1~9월 신규 주택담보대출 중 약 66%가 비거치식 분할상환 대출이었다. 내년에는 분할상환 대출 비중이 전체 신규 주택담보대출의 86%가량을 차지할 것이라고 전망한 것이다.

은행연합회의 한 관계자는 “이미 상당액의 주택담보대출이 분할상환으로 취급되고 있다”면서 “내년에 비중이 어느 정도까지 올라갈 것인지는 단정하기 어렵지만 확실히 분할상환 기조가 정착될 수 있을 것”이라고 말했다.

손병두 국장은 “9월말 기준으로 이미 주택담보대출 중 분할상환 대출 비중이 37.5%까지 올라섰다”면서 “내년 가이드라인 시행으로 주택담보대출의 질이 큰폭으로 개선될 것으로 보인다”고 말했다.

한편 금융위는 은행권 가이드라인 시행으로 보험권에 대출 수요가 쏠릴 것을 우려해 내년 하반기부터 보험사에도 가이드라인을 적용하기로 했다. 손 국장은 “보험, 저축은행 등 제2금융권으로 풍선효과가 나타날 가능성이 없지 않다”면서 “역효과가 나타나지 않도록 보완 장치를 마련하고 소비자들의 대출 이용에도 과도한 제약이 발생하지 않도록 할 것”이라고 말했다.