물량 쏟아지는 동탄2… 화성시 공급과잉 비상

수도권 최대 유망지역 꼽히며 이달부터 7800가구 분양 예정
동탄1 등 주변지역에는 역풍… 미분양 늘어나고 집값 하락세
단기간에 공급량 크게 늘면서 신도시내 아파트 터도 안팔려

경기도 화성 동탄2신도시 분양시장이 주변 지역의 수요를 빨아들이는 '블랙홀'이 되고 있다. 올해 상반기 수도권 최대 유망 지역으로 꼽힌 곳이지만, 정작 그 주변은 역풍을 맞고 있는 셈이다.

동탄2신도시는 수도권 최대 규모 신도시다. 총면적 2400만㎡로 주택 11만5000가구(인구 28만6000명)가 들어선다. 올해 상반기에는 아파트 약 7800가구가 공급된다. 우선 2월 말 대우건설·롯데건설 등 7개 건설사가 6027가구 동시분양에 나선다. 3월과 4월에는 포스코건설과 반도건설이 약 1800가구 분양을 준비하고 있다.

지난해 두 차례 동시분양 때 수도권 분양시장 침체에도 선방했다는 평가를 받았다. 상당수 단지가 순위 내 마감에 성공했다. 하지만 주변 지역에는 '빨대 효과'가 나타났다. 도시 조성이 끝난 인근의 동탄1신도시가 집값 하락세를 보였다. 주민들이 2~3년 후 동탄2신도시 입주를 기대하며 집을 내놓고 '갈아타기 청약'에 나선 경우가 많았던 탓이다. 주변 지역에 새 아파트 공급이 늘면서 거래도 많지 않다.

부동산 정보업체 '부동산114'에 따르면 동탄1신도시의 3.3㎡ 평균 매매가격은 현재 1120만원대로 작년 1월(1213만원)보다 평균 7.7%가량 하락했다. 특히 2월 말부터 시작되는 본격적인 분양 철을 앞두고 시장은 더 얼어붙은 상태다.

또 화성시 미분양 주택이 크게 늘고 있는 것도 악재다. 국토해양부에 따르면 미분양은 지난해 초 800여가구에서 1800여가구까지 증가했다. 지난해 동탄2신도시의 '후광효과'를 기대하며 주변 지역에서 분양에 나선 건설사들도 분양 성적이 좋지 못한 탓이 크다. SK건설과 신동아건설 등이 지난해 화성시 반월동과 화성시 봉담읍에서 각각 분양에 나섰다가 3순위 내에서도 마감하지 못하는 사태를 겪었다.

동탄2신도시 분양시장 전망에 대한 우려도 나오고 있다. 건설사들이 지난해 하반기부터 올 상반기까지 분양한 것만 1만4000가구다. 다른 지역 투자자들보다는 화성 주변 지역 실수요자가 주로 청약에 나서고 있기 때문에 수요가 공급을 따라가지 못할 수 있다는 지적이다.

'부동산114' 함영진 리서치센터장은 "이미 지난해 물량이 많았던 터라 올해는 건설사의 브랜드나 입지 등에 따라 분양 성패가 차별화할 전망"이라고 말했다.

한국토지주택공사(LH)가 공급하는 동탄2신도시 아파트 부지도 팔리지 않고 있다. 지난해 LH는 땅을 팔기 위해 최고 15% 할인하고 대금 납부 조건도 바꿨지만 적극적으로 나서는 건설사가 없다. "단기간 공급이 많아 부담스럽다"는 입장이다. 이 같은 현상이 이어질 경우 전체 도시 조성 계획에도 차질이 생길 수 있다.

한 대형건설사의 주택 담당 임원은 "신도시 조성이 본격화해 개발 성과가 가시화되기 전까지는 당분간 이 일대 주택 시장도 주춤할 수밖에 없을 것"이라고 지적했다.

동탄2신도시가 부진을 겪을 경우 수도권 분양시장에 미치는 영향도 작지 않을 것으로 보인다. 올해는 2월부터 대규모 물량이 공급되는 만큼 수도권 분양시장의 가늠자 역할을 할 것이란 전망이 많았다. "동탄2신도시마저도 분양 성적이 좋지 않았다"는 인식이 퍼질 경우 주택 구매 심리가 더 냉랭해질 수도 있다는 지적도 나온다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 "개발 호재가 있는 신도시라면 무조건 성공한다는 인식이 크게 줄어든 상황이라 자칫 분양률이 낮을 경우 시장 전망에도 악영향을 줄 수 있다"며 "소비자들도 실수요 관점에서 주변 단지와 비교해가며 신중하게 접근해야 한다"고 말했다.