지식산업센타 (아파트형공장) 투자 조심하세요...

많은 부동산 상품 중에서도 단연 투자자들의 인기를 얻고 있는 것은 상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산이다. 시중 예금금리가 낮다보니 이보다 높은 수준의 수익률을 올릴 수 있고 향후 시장 상황에 따라 일정액 이상의 시세차익을 거둘 수도 있는 등 양수겸장을 노릴만 해서다.

　하지만 최근들어 공급이 많다보니 수익률이 크게 떨어지고 있는 것이 부담이다. 이런 분위기 속에 새로운 투자처인 '아파트형공장'(지식산업센터)이 투자자들에게 각광받고 있다.

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↑경인고속도로 입구 육교에 아파트형공장 분양광고 현수막이 붙어있다. ⓒ송학주 기자

　지난 19일 경인고속도로 입구에 들어서자 육교위에 현수막 하나가 펄럭이고 있었다. "비싼 임대료 내지마세요"라고 적힌 아파트형공장 분양 현수막이었다. 인근 도로 곳곳에 이같은 현수막이 눈길을 잡아끌었다. 현수막에 적힌 번호로 전화를 걸자 분양 관계자는 아파트형공장의 장점을 조목조목 설명했다.

　8% 내외의 수익률을 비롯해 △낮은 공실률 △기업 상대로 안정적인 임대 △담보비율 높아 최대 80%까지 저금리 대출 △관리용이 △제한적인 공급으로 임대용이 등을 내세웠다.

　그는 "아파트형공장을 지을 수 있는 준공업지역은 제한적이고 협소해 공급을 많이하고 싶어도 할 수 없는 한계를 가지고 있다"며 "공급이 많지 않아 호재만 발생한다면 가격상승률은 다른 부동산 상품들보다 높다"고 설명했다.

　하지만 이 말을 곧이곧대로 믿기엔 몇 가지 의구심을 버릴 수 있다. 실제 전국 최대 아파트형공장 밀집지역인 서울 구로·가산 디지털산업단지가 공급과잉으로 투자 매력을 잃고 있다는 지적이다.

　특히 경기침체로 인한 중소기업 도산으로 공실률도 높아져 임대료 하락으로 이어지고 있다. 건설기업들의 공장 이미지 탈피를 위해 다양한 디자인과 컨셉트를 토입함으로써 분양가만 높아진다는 지적도 있는 만큼 주의가 필요하다.

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↑아파트형공장과 오피스텔, 상가 임대수익률과 분양가 추이표.ⓒ부동산114 제공

　◇분양가 저렴·세제혜택으로 임대수익률 '7~8%'
　20일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울 소재 아파트형 공장의 지난해 4분기 임대수익률은 7.32%로, 같은 기간 오피스텔(5.49%)이나 상가(3.77%)에 비해 월등히 높은 것으로 나타났다. 분양가도 오피스텔의 61%, 상가의 22% 수준에 불과했다.

　부동산114 관계자는 "일반 개인투자자들이 임대목적을 위해 분양받을 경우 관련 업종의 사업자 등록을 하면 바로 임대가 가능하고 세입자들은 기업 위주로 구성되는 만큼 장기임대를 하기 때문에 꾸준한 임대 수익을 올릴 수 있다"며 "특히 분양가가 저렴해 절세형 투자상품을 고려하는 투자자들은 한번쯤 고려해 볼만한 상품"이라고 설명했다.

　아파트형공장은 제조업과 지식산업, 정보통신 등 벤처기업들이 모여 있는 다층적 집합 건축물로 관련 산업 활성화를 위해 다양한 정부 지원과 세제 혜택도 누릴 수 있다.

　입주기업들은 취득세의 75%와 재산세의 50%를 감면받을 수 있고 종합부동산세·법인세 중과세 제외 혜택과 함께 중소기업청으로부터 연 3~4%의 저금리 융자도 받을 수 있다.

　실제 한 분양 관계자의 설명에 따르면 가산디지털단지역의 'D'아파트형공장 224.4㎡(공급면적)의 분양가는 3.3㎡당 570만원으로, 총 3억8760만원이었다.

　80%까지 대출받고(3억1000만원) 취득세 75% 감면으로 실 투입금액은 8100만원 정도였다. 임대료는 매달 200만원씩 받을 수 있어 연수익 2400만원, 대출이자 1240만원(연이율 4%시)을 제하면 14% 수익률이 가능했다.

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↑서울 금천구 가산디지털단지역 일대 아파트형공장들이 늘어서 있는 모습.ⓒ송학주 기자

　◇공실되면 '쪽박'…최근 공급과잉 우려
　문제는 공급 과잉과 경기 침체. 구로구 구로동, 금천구 가산동 일대 서울디지털산업단지 내 아파트형공장들이 최근 공급 과잉으로 입주 수요를 채우지 못해 빈 공간이 늘고 있다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 상가와 마찬가지로 공실이 되면 수입없이 대출이자만 납부해야 하는 '깡통공장'이 되는 것이다.

　가산동 인근 G공인중개사무소 관계자는 "최근 분양하는 아파트형공장 분양률이 60~70%에 그치고 있다"며 "준공 이후에도 장기간 비어 있는 곳이 많다 보니 10~20% 할인분양을 진행 중인 곳도 늘고 있는 분위기"라고 귀띔했다. 실제로 가산디지털단지역 앞에는 이처럼 할인분양을 안내하는 현수막이 곳곳에 붙어 있는 상황이다.

　최근 판교신도시 등 경쟁지역이 늘어난 것도 이 지역 공실이 늘어난 요인이란 분석이다. 구로동 S공인 관계자는 "중소기업들 상황이 어렵다 보니 임대료가 저렴한 판교신도시나 수도권 택지개발지구 등으로 옮겨가는 추세"라며 "공실이 늘어 수익률이 떨어지다 보니 거래가 안되는 상황"이라고 말했다.

　◇수익률만 믿고 '편법'으로 샀다가 '벌금' 낼 수도
　투자시 유의해야 할 점도 있다. 강윤식 미래R&D 대표는 "아파트형공장은 일반 임대사업자는 취득할 수 없도록 원칙적으로 막혀 있음에도 분양 관계자들이 편법을 내세워 팔기에 급급하다"며 "만일 불법 사실이 적발되면 벌금 등 모든 책임은 자신이 져야 한다"고 지적했다.

　아파트형공장은 일반 투자 상품이 아니어서 사업체를 소유한 사람만이 투자가 가능하다. 하지만 분양 관계자들은 이 사실을 알려주지 않거나 행정관청의 형식적인 서류심사로 사업자등록증 상에 아파트형공장에 입주 가능한 업종을 추가하면 손쉽게 통과한다고 편법을 알려줬다.

　이에 대해 강 대표는 "모든 아파트형공장은 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산진법)' 적용 대상"이라며 "구로·가산디지털단지와 같은 산업단지공단구역은 산업단지공단에서 관할해 임대가 까다롭고 공단 외 아파트형 공장들도 각 관할구청의 관리를 받고 있는 실정이어서 강도만 다를 뿐 까다롭다"고 설명했다.