◆ 4ㆍ1 부동산대책 Q&A / 세제 ◆

"요건을 갖추면 양도소득세를 완전히 안 내는 줄 알았는데 그게 아니라고?" 이번 4ㆍ1 부동산 대책의 핵심은 세제 혜택을 통한 부동산 거래 활성화에 있다. 거래에 따르는 비용을 크게 줄여 자유롭게 부동산을 사고파는 분위기를 조성하겠다는 것이다. 정부는 공식 보도자료를 통해 양도세ㆍ취득세 공히 `면제`라는 표현을 썼다. 액면 그대로라면 둘 다 세금을 전혀 내지 않아도 된다는 뜻이다. 하지만 찬찬히 뜯어보면 사정이 다르다. 궁금점을 문답풀이로 알아본다. －1가구1주택자가 보유한 9억원 이하ㆍ전용 85㎡ 이하 주택을 올해 안에 사면 취득 후 5년간의 양도차익에 대한 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다는데 사실인가. ▶그렇지 않다. 양도세가 100% 감면되는 건 사실이지만 감면되는 금액의 20%만큼을 농어촌특별세 명목으로 내야 한다. 예를 들어 양도세 면제 이전 다주택자가 올해 안에 전용 85㎡짜리 집을 4억원에 사서 4년 후 5억원에 매각하는 경우 각종 공제 후 과세표준은 8550만원이다. 여기에 세율 24%를 곱하면 양도세는 1530만원이다. 여기에 양도세의 10%인 지방소득세 153만원까지 내면 총납부액은 1683만원이다. 양도세가 100% 감면되면 1683만원 세금은 전부 면제지만 양도세 1530만원의 20%인 306만원을 농어촌특별세로 내야 한다. 결국 납세자 입장에서는 세금을 1377만원 덜 내는 효과를 내는 것이다. －부부합산 소득이 6000만원 이하인 가구에서 올해 안에 6억원 이하ㆍ전용 85㎡ 이하 주택을 생애 최초로 구입하면 취득세가 면제된다는데 사실인가. ▶그렇다. 세금을 전혀 내지 않아도 된다. 비교를 위해 취득세 면제 이전 상황을 가정해보자. 9억원 이하 주택을 처음으로 취득하면 올 상반기까지 취득세율은 1%다. 생애 처음으로 집을 사는 부부가 4억원에 집을 샀다면 취득세는 400만원, 취득세의 10%인 지방교육세를 더하면 납부세액은 440만원이다. 이번 혜택으로 취득세와 지방교육세를 합친 440만원을 내지 않아도 된다. 관건이 되는 농어촌특별세의 경우 국민주택 규모 이하 주택을 사면 면제 혜택이 주어진다. 따라서 세금 부담이 전혀 없다.

－생애 최초 주택 구입자의 기준은. ▶생애 최초 주택 구입의 기준은 현재 국민주택기금에 적용되는 기준이 그대로 적용된다. 한 가구를 기준으로 주민등록 서류상에 포함된 가구원이 주택을 보유한 경력이 없어야 한다. 예전에 남편 명의로 집을 샀다가 팔았거나, 부모가 집을 보유한 상태에서 같은 가구원으로 등록된 자녀가 집을 구입하는 경우 생애 최초 기준에서 제외된다. 부부의 경우는 가구를 분리해서 살고 있더라도 한 가구로 보기 때문에 어느 한쪽이 집을 보유한 경우 생애 최초 자격에서 제외된다. 다만 현재 주민등록상 가구원을 기준으로 따지기 때문에 이혼한 배우자의 주택 보유 여부는 관계가 없다. 미혼인 단독가구주는 배우자가 없기 때문에 본인 소득이 6000만원 이하인지만 따진다. 다만 35세 이상이어야 생애 최초 주택 구입자에 포함된다. 또한 정부는 신혼부부 등이 60세 이상 부모를 부양하는 경우 생애 최초 주택 구입자 대상에 포함시키는 방안을 추진하고 있다. －내 소득이 6000만원 이하인지는 어떻게 증명받아야 하나. ▶근로소득자의 경우 원천징수영수증과 소득금액증명원, 사업자는 사업소득원천징수영수증, 소득금액증명원을 구비해야 한다. 원천징수영수증은 재직하는 회사, 소득금액증명원은 국세청에서 발급받을 수 있다. 사업자의 경우는 보통 소득금액증명원으로 사업소득원천징수영수증을 갈음하면 된다. －오피스텔을 매입할 때도 생애최초주택구입자금을 지원받고 취득세를 면제받을 수 있나. ▶오피스텔은 해당이 안된다. 주택법상에 명시된 주택에 해당하지 않기 때문이다. －9억원 이하 신축 주택이나 미분양 주택을 사면 5년간 양도소득세가 면제된다는데, 재건축 아파트도 포함되는가. ▶재건축주택은 소유자가 누군가에 따라 다르다. 재건축주택 중에서도 기존 주택 입주자가 입주권을 받고 확보한 주택은 신축 주택으로 보지 않는다. 그러나 재건축한 뒤 일반분양을 통해 신규 분양권이 나온 주택들은 신축 주택으로 보고 양도세 면제 대상이 된다. 분양 가격이 9억원 이하지만 거래 가격이 9억원이 넘으면 신축 주택이라도 양도세 면제 혜택을 보지 못한다.   －양도세 감면 시기 5년은 어떻게 계산하는가. ▶취득일로부터 정확히 5년 뒤다. 예를 들어 법이 오는 5월 1일 시행되고 5월 2일 주택 거래를 위해 계약금을 지급한 사람이 있다고 치자. 그러면 감면을 받는 시기는 정확히 5년 뒤인 2018년 5월 1일까지다. －7년 지나서 집을 팔면 어떻게. ▶올해 안에 집을 샀다가 5년을 넘겨서 집을 되판다면 최초 5년의 시세차익에 대해선 양도세가 면제되고 그 이후 기간에 대해서만 과세된다.