계약기간에 대해 알아보자.

아파트 전세기간이 많이 남았는데 사정상 이사를 가야한다. 이 경우 중도 해지가 가능할까? 해지 통지를 하면 3개월 후에 나갈 수 있다고 하는데 사실인가? 옷가게를 하려고 2년 계약을 했는데 장사가 너무 안 돼 문을 닫고 싶다. 주변에서는 1년만 지나면 해지가 가능하다고 하는데 과연 맞는 말인가? 사례를 통해 바른 답을 알아보자. 그리고 중도에 나갈 수 있는 방법도 찾아보자.

계약기간 중에 주인이 바뀌면 어떻게 될까? 계속 있을 수 있는가, 아니면 나가야 하는가? 계약서를 다시 써야 하는가, 아니면 그대로 승계 되는가? 바른 답을 얻기 위해서는 주택과 상가를 나누어 보아야 한다. 적용 법규가 다르기 때문이다. 상가는 다시 규모에 따라 영세 임차인과 일반 임차인으로 나누어진다. 임대차법의 보호 여부가 다르기 때문이다.

한편 계약기간 중에 주인이 바뀌면 임차인은 해지를 선택할 수도 있다는 것을 모르는 사람들이 많다. 특히 임차인을 안고 부동산을 살 때 매수인의 입장에서 주의해야 할 대목이다.

계약 해지에 관한 조항이 없으면 중도에 나갈 수 없다

우리가 보통 사용하는 임대차계약서에는 중도해지 조항이 없다. 그래서 계약기간 중에 사정이 생겨 나가야 할 경우 당황하게 된다.

아파트에 전세로 살고 있는 A씨는 지방 발령을 받아 이사를 가야 할 형편이다. 만기일 까지는 아직도 10개월 정도 남았다. 집주인에게 사정을 얘기했더니 다음 임차인을 구해 빼 나가라고 한다. 그동안 전세보증금이 올랐으니 5천만원 올려서 2억5천만원에 내놓으라고 하면서. 그러나 한 달이 지나도 아무도 보러오는 사람이 없다. 공인중개사 얘기로는 시세보다 높기 때문이란다. 낙심한 A씨가 주위에 알아보니 해지 통지후 3개월 지나면 주인은 보증금을 빼줄 의무가 있다고 한다. 과연 맞는 말인가?

'3개월 후에 나갈 수 있다'는 것은 자동 연장된 경우만 해당된다.

자동연장, 법적 용어로는 '묵시적 갱신'이 되면, 임차인은 언제라도 계약을 해지하고 3개월이 지나면 나갈 수 있다.

주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

그러나 사례의 A씨 경우는 묵시적 갱신 상태가 아니다. 처음 계약하고 아직 기간이 남아 있거나, 만기 후 재계약한 경우에는, 이를 보통 ‘중도 해지’라고 하여, 임차인 마음대로 나갈 수 없다. 이 때는 임대인의 동의를 얻어 다음 임차인을 구해 빼나가야 한다. 그러나 다음 사람을 구하지 못하면, 특히 사례의 경우처럼 임대인이 보증금을 무리하게 올리면, 계약 만기일까지 꼬박 살아야 하는 궁지에 몰릴 수도 있다.
그런데 사례에서 임대인이 그렇게 보증금을 많이 올려도 되는가? 법에서 정한 인상한도를 넘지 않았는가?

주택임대차보호법 시행령 제2조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

위 조항을 보면 기존 임대료의 1/20, 즉 5%를 초과하지 못한다고 했는데 사례의 경우 25%나 올리는 셈이다. 그렇다면 위법 아닌가? 그러나 판례는 위법이 아니라고 보고 있다. A씨가 나가고 새로운 사람이 들어올 때는 5% 한도가 적용되지 않는다고 해석한 것이다.

대법원 1993.12.7 선고 1993다30532 5% 한도는 계약기간 중에 임대료를 올리는 경우에만 적용되고 계약기간이 끝나 재계약하는 경우에는 적용되지 않는다.

중도해지를 허용하는 특약이 필요하다.

임차인 A씨의 입장에서 만약 계약서에 다음과 같은 조항이 들어 있다면 얼마나 좋을까?

"임차인은 임대인에게 해지 통지를 하면 3개월 후 나갈 수 있다"

그러나 계약에는 상대방이 있다. 임차인이 자기 마음대로 나갈 수 있다면 그건 임대인에게 불리한 계약이라고 생각하는 임대인이 많다. 따라서 이 특약이 들어가지 못하는 게 현실이다. 그러나 계약기간 중에 부득이 이사 가야 하거나 장사가 안 돼 가게를 접어야 할 경우가 많다는 것도 역시 현실이다.

참고로 일본의 '임대주택 표준계약서' 를 보면, 임차인은 1개월 임대료를 위약금 조로 지불하면 만기 전에도 해약할 수 있도록 되어있다. 이 표준계약서는 법률에 의한 강제조항은 아니지만 국토교통성에서 작성하여 ‘내용이 명확하고 합리적인 임대차계약서의 모델’로서 사용을 권장하고 있다.

우리나라도 공정거래위원회에서 표준임대차계약서를 만들어 사용을 권장하고 있다. 임차인은 중도에 해약할 수 있으며 이 경우 약 2~3개월분 월세에 해당하는 위약금을 물도록 하고 있다.

표준약관 제10002호 아파트 임대차계약서 1995.12.5 제정 표준약관 제10011호 백화점 임대차계약서 1997.7.22 제정

위의 표준계약서의 해지 조항이 임대인에게 부담이 되면, 다음과 같은 절충안도 생각할 수 있다.

"1년 되기 전에 해지하면 6개월 후 나갈 수 있다" "1년 경과 후에 해지하면 3개월 후 나갈 수 있다"

양자 합의에 맡기면 아무래도 임대인의 반대로 해지 특약이 들어가기 어려워 보인다. 그래서 임대차계약서에 아예 인쇄된 문자로 들어가는 방안이 제시된다. 시중에서 사용되는 임대차계약서 서식에 위와 같은 해지 특약 조항이 일반화되기를 기대한다.

'2년으로 계약해도 1년 만에 나갈 수 있다' - 법조항의 잘 못된 해석

약정한 계약기간에 불구하고 1년 단위로 끊어서 나갈 수 있다고 생각하는 사람들이 많다. 왜 그렇게 생각하는지 반문해보면, 법에 그와 비슷한 규정이 있다고 들었다는 것이다. 아마 다음 조항을 잘못 이해한데서 온 오해로 보인다.

주택임대차보호법 제4조 제1항 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

이 조항의 취지는 경제적으로 약한 입장에 있는 임차인을 보호하기 위해 법률로 2년이라는 최소임차기간을 정한 것이다. 그런데 단서 조항만 보면 과연 헷갈릴 만하다. 그러나 앞뒤 조항과 연결하여 의미를 풀어서 보면 다음과 같다.

계약서에 1년으로 했더라도 임차인은 2년을 살겠다고 주장할 수 있다. 최소임차기간 2년을 보장하고 있기 때문이다.
이 경우 임차인은 계약서대로 1년만 살고 나갈 수도 있다. 즉, '2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장’할 수 있다 그러나 반대의 경우 즉,

2년을 계약하고 1년 만에 나가는 것을 허용하는 것은 아니다.

한편 상가나 사무실 등 사업용의 경우에는 최소임차기간이 1년이다. 따라서 상가 임차인은 계약서에 6개월로 되어 있어도 1년을 하겠다고 주장할 수 있다. 역시 반대의 경우 즉, 1년을 계약하고 6개월 만에 나가는 것을 허용하는 것은 아니다. 이 부분에 대한 오해가 많아 또 다른 사례를 통해 살펴본다.

1년으로 할까 2년으로 할까? - 1년이 유리하다

직장인 C씨는 부산지사로 발령을 받았다. 회사에서는 1년 단위로 지방 순회 근무를 시키는데 때로는 2년이 되는 경우도 있다. 원룸 임차계약을 하면서 C씨는 기 간을 1년으로 해야 할지 2년으로 해야 할지 고민하고 있다.

이 경우 답은 나와 있다. 1년으로 하는 게 좋다. 근무기간이 만약 2년으로 늘어나면 임대인에게 2년으로 연장을 요구할 수 있기 때문이다. 만약 2년으로 계약했다면, C씨가 1년 만에 나간다고 할 때 임대인은 거절할 수 있는 것이다.

계약기간 중에 주인이 바뀌면 어떻게 될까?

주택은 승계되지만 상가는 안 되는 경우가 있다

먼저 주택의 경우를 보자.

다가구주택에 살고 있는 K씨는 어느 날 집이 팔렸다는 얘기를 들었다. 바뀐 주인은 이 집을 헐고 도시형생활주택을 짓겠다면서 K씨에게 6개월 말미를 줄 터이니 비워달라고 한다. 아직 만기일이 1년 반이나 남았다고 하니까, 임대인은 그건 전 주인하고의 계약이니 자기는 모르겠다는 것이다. 과연 법에는 어떻게 되어있는가?

이 경우 K씨는 당연히 만기일까지 살 수 있다. 법에서 보장하고 있기 때문이다.

주택임대차보호법 제3조 제3항 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

상가는 규모에 따라 자동승계 여부가 결정된다.

그러면 주택이 아닌 상가, 사무실 등은 어떻게 될까? 임대차법의 보호를 받는 소규모 임차인과, 이 법의 보호를 받지 못하는 일반 임차인의 2가지 경우로 다시 나누어 보아야 한다. 여기에서 소규모 임차인이란 임대료 크기로 구분한다. 예를 들어 '환산보증금'이 서울의 경우 3억원 이하이면 임대차법의 보호를 받는다. (환산보증금 = 보증금 + 월세x100) 지역별 환산보증금의 한도는 수도권 중 과밀억제권역 2억5천만원, 광역시 1억8천만원, 그 밖의 지역은 1억5천만원이다. 여기에 해당하는 상가 임차인은 계약기간 중 주인이 바뀌어도 만기까지 영업을 계속할 수 있다.

상가건물임대차보호법 제3조 제2항 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

그러나 환산보증금이 위의 한도를 초과하면 임대차법의 보호를 받지 못하고 당사자 간의 합의 또는 민법에 따르게 된다. 좀 복잡해 보인다.
한번 정리해 보자. 모두 3가지 경우로 나누어진다.

① 주거용이면
임대차계약이 자동 승계된다. (주택임대차보호법)
② 소규모 상가이면
임대차계약이 자동 승계된다. (상가건물임대차보호법)
③ 소규모 상가가 아니면
계약서에 이서를 받거나 다시 써야 한다. (민법 적용)

따라서 ①번이나 ②번에 해당하는 임차인은 설사 주인이 바뀌어도 걱정할 필요가 없다. 그러나 ③번에 해당한다면 문제가 생길 수 있다.

바뀐 상가의 주인이 나가라고 하면? - 매매는 임대차를 깨트린다.

소규모 상가가 아닌 ③번에 해당하는 경우이다. 아직 기간이 많이 남았는데 건물주가 임차인 모르게 가게를 비워주는 조건으로 팔았다는 것이다. 임차인으로서는 매도인 즉 전 임대인에게는 당연히 손해 배상을 청구할 수 있다. 그러나 바뀐 주인에게는 대항하기 어렵다. 이른바 '매매는 임대차를 깨트린다' 는 민법의 원칙 때문이다.

다행이 임대차계약을 승계하는 조건으로 팔았다면 새 건물주에게 승계사실을 확인 받아두어야 한다. 보통 '이서(裏書)'라고 하는데, 기존 계약서의 여백에 "소유자 변경으로 이 계약을 승계한다." 라고 쓰고 새 건물주가 도장을 찍으면 된다. 또는 서로 합의에 따라 계약서를 새로 작성할 수도 있겠다.

주인이 바뀌면 임차인은 나갈 수도 있다.

이번에는 반대로 임대인이 당하는 경우를 보자. 임차인이 들어있는 상가를 매입했는데 임차인이 갑자기 나가겠다고 한다. 사례를 통해 문제와 해법을 알아보자.

주인이 바뀌면 임차인은 나갈 수도 있다.

수익률 높은 상가를 매입했으나

P씨는 동대문에 있는 상가를 5억원에 매수하였다. 현재 임차인이 보증금 5000만원 월세 350만원에 매점을 운영하고 있다. 임대수익률이 약 9%정도라 은행 이자의 두 배가 넘는다. 그런데 매매 대금을 치르고 한 달도 못 되어 임차인에게서 연락이 왔다. 개인사정으로 가게를 그만 하겠다며 보증금을 돌려달라는 것이다. 깜짝 놀란 P씨가 "계약기간이 2년 이상 남았으니 마음대로 못나갑니다." 했더니 돌아온 대답이 보증금을 안 내주면 법대로 하겠다고 한다. 아니 법에 어떻게 되어 있다는 건가?

이 경우 임차인이 나갈 수 있다는 판례가 있다. '임대인이 바뀌었을 때 임차인이 원하지 않으면 스스로 임대차 관계를 종료시킬 수 있어야 한다'는 것이다.(대법원 1998년 9월2일 98마100 결정) 법적으로 가면 P씨가 불리하다. 다른 변수를 찾아야 한다.

그런데 사례의 경우는 좀 수상해 보인다. 아무래도 매도인과 임차인이 서로 짜고 순진한 매수인을 속였다는 의심이 간다. 가게를 비싼 값에 팔기 위해 가짜 임차인을 내세워 수익률을 부풀리는 수법-이른바 '짜고치는 고스톱'에 걸려든 게 아닐까? 이 건이 형사사건으로 갈 수 있는가 하는 문제는 별도로 하고, 여기서는 일이 터지기 전 예방법을 알아본다.

임차인을 안고 매수할 때는 임차인의 중도해지를 막는 특약이 필요하다.

위의 사례에서 매수인 P씨가 계약서에 다음 조항을 넣자고 했으면 어떻게 되었을까?

"잔금일에 매도인은 매수인에게 '임대인 변경에 대한 임차인의 동의서'를 제출한다."

진정한 임차인이라면, 매도인은 그렇게 하자고 나올 것이다. 만약 가짜 임차인이라면, 매도인은 이 조항을 빼자고 하다가 결국 계약 자체를 거부할 것이다. K씨는 미처 몰랐던 위험에서 벗어나게 되는 것이다. 가짜 임차인을 걸러낼 수 있는 이 한 줄의 특약조항 - 임차인을 안고 매매계약을 할 때 꼭 필요한 상식이다.