구분소유적 공유관계에 있어서의 점유취득시효

Q: A와 B는 경주시 일대의 토지 약 5,000㎡를 각 아랫부분, 윗부분으로 나누어 소유하면서 위 토지 중 각 1/2지분에 관하여 소유권이전등기를 마친 자들입니다(이른바 구분소유적 공유관계). A는 1968년경에 위 토지를 전부 소유하기 위하여 자신이 별도로 가지고 있던 토지와 B의 지분을 맞바꾸기로 하는 내용의 교환약정을 B와 사이에 구두로 체결하였는데, B가 사망하는 바람에 1/2지분에 관한 소유권이전등기를 이전받지는 못하였습니다. 그로부터 약 31년이 지난 2009년에 B의 아들인 C는 그가 상속받은 1/2지분의 구분소유 토지가 고속도로 건설공사 부지로 편입되면서 그에 대상 보상금으로 약 2억 원을 지급받았습니다. 이를 뒤늦게 알게 된 A는 C를 상대로 본인이 위 지분에 관하여 점유취득시효를 원인으로 소유권이전등기를 이전받을 권리가 있다고 주장하고 있습니다. 이와 같이 구분소유적 공유관계에서 다른 일방의 지분을 20년 넘게 점유했다면 점유취득시효를 주장할 수 있을까요?

 

A: 대법원판례는 일반적인 공유부동산의 경우, 공유자 중 1인이 공유지분권에 기초하여 부동산 전부를 점유하고 있다고 하더라도 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분 비율의 범위 내에서는 타주점유라고 보고 있어(대법원 1995. 1. 12. 선고 94다19884 판결, 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다27752 판결), 자주점유를 요건으로 하는 부동산의 점유취득시효를 인정하지 않고 있습니다. 그에 따라 이 사안과 유사한 사건에서 부산고등법원은 B (및 그 상속인 C) 소유 지분에 해당하는 부분에 대하여는 A가 ‘타주점유’를 하였으므로 A의 점유취득시효에 관한 주장을 배척하였습니다(부산고등법원 2012. 7. 12. 선고 2011나9808 판결).

 

그러나 최근 대법원은 위 부산고등법원의 판결을 파기환송하면서 일반적인 공유부동산과 구분소유적 공유관계가 형성된 부동산의 경우에 점유취득시효에서 요구되는 자주점유 요건을 달리 보아야 한다고 판시하였습니다. 즉 구분소유적 공유관계에서는 어느 특정된 부분만을 소유·점유하고 있는 공유자가 매매등과 같이 별도의 자주점유가 가능한 권원에 의하여 다른 공유자가 소유·점유하는 특정 부분을 취득하여 점유를 개시하였다고 주장하는 경우에는, 이를 타인 소유의 부동산을 매수하고 점유한 경우와 달리 볼 필요가 없으므로 자주점유가 인정된다고 보고 있습니다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다68750 판결). 더 나아가 대법원은 같은 판결에서 ‘설령 A와 B 사이에 교환약정이 있었음을 인정하기 어렵다고 하더라도’ 그 사실만으로는 자주점유의 추정이 번복되지는 않는다고 보고 있습니다.

 

결론적으로 A는 C를 상대로 1968년부터 20년 넘게 위 토지의 나머지 1/2지분에 관하여 자주점유를 하였다고 주장할 수 있어, A의 C에 대한 점유취득시효 완성에 따른 소유권이전등기청구권은 인정될 것으로 보입니다.

다만 위 사건에서는 A가 C를 상대로 점유취득시효의 완성을 주장하기 이전에 A가 B와 사이에 교환약정을 체결한 사실을 입증할 수 있었더라면 소유권이전등기청구권이 곧바로 인정되었을텐데, A가 이와 같은 교환약정을 구두로 하는 바람에 부득이 예비적으로 점유취득시효를 주장하게 된 것입니다(제1심에서는 구두에 의한 교환약정의 존재가 인정되었으나, 항소심 및 대법원에서는 입증이 부족하다고 하여 교환약정의 존재가 부정되었습니다). 따라서 가까운 사이라고 하더라도 부동산에 관한 거래를 함에 있어서는 간단하게라도 서면으로 이를 약정해두는 것이 바람직하다고 할 것입니다.

 

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