임대인의 상가권리금 반환의무 여부

Q: 甲은 2005년경부터 乙로부터 서울특별시 강남구 소재 지상 건물의 1층(이하 “본건 건물”)을 임차하여 자신의 매장으로 운영하고 있으며, 甲은 당시 乙에게 시설비 및 기타 비용(즉, 권리금)으로 3억 원을 지급하였습니다. 그 후 甲은 2013. 4. 13.경 乙과 임대차보증금 1억 원, 월임대료 700만원, 임대차기간 2년(2012. 4. 15.부터 2014. 5. 14.까지)으로 하는 임대차계약을 갱신하였습니다(이하 최초 임대차계약 및 갱신된 임대차계약을 포괄하여 “본건 임대차계약”).

 

그런데 甲은 2013. 6. 5. 丙에게 본건 건물에 대한 권리를 권리금 3억 5000만원에 양도하는 내용의 “권리(시설) 양수·양도 계약”(이하 “권리양수도계약”)을 체결하였고, 丙은 甲에게 권리금 중 2억 원을 지급하였으나, 양 당사자의 사정으로 인해 권리양수도계약은 해지되었으며, 甲은 본건 임대차계약 만료가 되면 다른 곳으로 매당을 이전할 계획입니다.

 

이러한 경우 甲은 乙로부터 기지급한 권리금을 반환받을 수 있는지요?

 

 

 

A: 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 보는 것이 대법원의 태도입니다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등).

 

임차인이 임대인에게 지급한 권리금의 반환과 관련하여 대법원은 “권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다.”고 판시하여 원칙적으로 권리금의 반환을 인정하지 않고 있으나, 다만 “임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다. 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다”라고 판시하였습니다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등).

 

본건의 경우, 甲은 2005년 이후 8년 이상 본건 건물의 이용을 보장받아왔고, 본건 임대차계약에 따라 추가적으로 2년 동안 본건 건물의 이용을 보장받았습니다. 이와 같이 甲이 10년 동안 본건 건물의 이용을 보장받은 이상 위 대법원 판례의 입장에 비추어 보면 甲이 향후 본건 임대차계약이 종료되더라도 乙으로부터 권리금을 반환받지 못할 가능성이 높을 것으로 생각됩니다.