(생활법률)가등기에 기한 본등기 관련 분쟁사례

Q : 건설업체인 甲 회사는 주택사업에 참여하고자 시행사 乙 회사에게 사업비 40 억 원을 연 8%의 이율로 대여하였으나 乙 회사가 대여원리금 일부인 30 억 원만을 변제하자, 乙 회사 소유 A 토지에 대하여 매매대금을 잔존 대여원리금 상당액인 20 억 원으로 하여 매매대금은 잔존 대여원리금 채권과 상계하고 2달 뒤에 별도의 의사표시 없이 매매예약이 완결되는 내용의 매매예약을 체결하고 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 경료하였습니다. 매매예약 체결 2달 뒤, 甲 회사는 매매예약에 따라 乙 회사에게 A 토지에 대하여 소유권이전등기를 요구하려고 합니다. 법적으로 문제될 여지는 없는가요?

 

 

 

A : 매매예약에 정한 예약완결일이 경과하였다면 A 토지에 대한 매매예약이 완결되어 甲 회사와 乙 회사 사이에는 매매계약이 성립되었다고 할 것이므로 乙 회사는 가등기에 기하여 甲 회사에게 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것입니다. 다만, 乙 회사로서는 가등기는 乙 회사의 甲 회사에 대한 대여원리금 채권을 담보하기 위한 것이므로 甲 회사가 A 토지에 대한 권리를 확정적으로 취득하기 위해서는 ‘가등기담보 등에 관한 법률’에 따른 청산절차를 거쳐야 한다고 다툴 가능성이 있습니다.

 

가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기시에 주고 받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제이므로(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결 등), 甲 회사와 乙 회사 사이에 체결된 매매예약의 구체적인 내용에 따라 담보가등기 여부가 판가름 날 것입니다. 따라서 매매예약에서 대여원리금 변제가 있는 경우 매매예약이 실효된다거나 가등기를 말소한다는 등의 약정이 존재하지 않고 오히려 매매대금이 대여원리금과 비슷한 액수로 정해져서 매매예약의 이행으로 대여원리금 변제의 효과가 발생한다는 취지가 담겨 있고, 甲 회사에게 A 토지 소유권 확보가 필요하였다는 사정이 존재하였다면 담보가등기로 인정하기는 어려울 것입니다.

 

만약, 매매예약이 대여원리금을 담보하기 위한 것이므로 가등기가 담보가등기에 해당한다고 하더라도 ‘가등기담보 등에 관한 법률’은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 적용되는데(제1조), 만약 매매예약 당시 A 토지의 시가가 대여원리금 액수에 미치지 못한다면(토지시가에 대한 감정으로 쉽게 확인할 수 있을 것입니다) 가등기담보 등에 관한 법률은 적용되지 않습니다.

 

그렇다면 甲 회사는 乙 회사에게 A 토지에 관하여 가등기에 기하여 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있을 것입니다