명의신탁부동산의 반환청구

부동산명의신탁은 ① 2자간 명의 신탁 ② 중간생략 명의신탁 ③ 계약명의신탁으로 구분된다.

 

2자간 명의신탁이란 신탁자 명의의 부동산을 수탁자명의로 바꿔 둔 것으로 의미한다.

 

중간생략명의신탁은 신탁자가 계약상의 부동산매수인이고 매도인도 신탁약정 등 모든 사정을 알고 있지만, 부동산의 명의만을 수탁자로 해둔 것을 말한다.

 

계약명의신탁이란 수탁자가 부동산매수인으로 나서서 계약을 하고 명의도 수탁자인 경우를 말한다.

 

부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 ‘부실법’) 제4조는 명의신탁약정과 물권변동을 무효로 하고 있다.

 

 

 

그렇다면, 명의 신탁한 땅을 돌려받을 수 있는지 하나씩 살펴보자.

 

2자간 명의신탁의 경우 신탁행위와 물권변동이 모두 무효이므로 신탁자는 여전히 토지의 소유권을 보유한다. 따라서, 신탁자는 수탁자를 상대로 말소등기 내지 이전등기 청구를 통해 땅을 되찾아 올 수 있다(다만, 불법원인급여 논의가 있음).

 

중간생략 명의신탁의 경우 땅의 소유권은 신탁자도 수탁자도 아닌 매도인이 된다. 물권변동이 무효이기 때문이다. 다만, 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효이기 때문에 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자를 상대로 말소등기를 구하고 아울러 매도인을 상대로 매매계약에 의한 이전등기를 청구할 수 있어 땅의 반환청구가 가능하다.

 

계약명의신탁의 경우는 매도인이 명의신탁사실을 알았다면 물권변동이 무효이므로 소유권을 매도인이 그대로 보유하고 있는 상황이 되지만, 신탁자가 매수인이 되어 계약을 한 것이 아니므로 땅의 반환청구는 어렵다.

 

계약명의신탁이면서 매도인이 명의신탁사실을 몰랐다면 수탁자는 땅의 소유권을 취득한다. 이런 경우 원칙적으로 신탁자는 수탁자에게 땅의 반환을 청구할 수는 없고, 단지 땅을 매입하라면서 수탁자에게 지급한 돈에 대한 부당이득반환청구가 가능하다.

 

다만, 부실법 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득하였고, 부실법 시행 후에 같은 법 제11조의 유예기간이 경과하기 전에 실명등기를 하지 않은 경우는 대법원이 부동산자체에 대한 부당이득 반환청구를 인정한다(대법원 2002다66922 판결)