미등기 전세물건 싸다고 덥썩? 입주는 커녕 경매 넘어갈수도

신도시 등 계약분쟁 속출，시세보다 30% 싸게 유혹
집주인 중도금 대출 확인，사용승인도 꼭 알아봐야

#. 서울 강서구에 거주 중인 30대 직장인 김모씨는 지난해 일만 생각하면 아찔하다. 회사 인근 아파트 전세를 알아보던 김씨는 마침 신규 입주 예정인 아파트 전세 물건을 보고 바로 계약을 진행했다. 워낙 전세 물량이 귀한 상황에서 시세보다 저렴해 미등기 아파트지만 큰 문제가 없다는 중개업소 말만 듣고 덜컥 계약한 게 화근이었다. 그는 "집주인이 분양 잔금을 완납하지 못해 전세금으로 이를 막을 생각이었지만 제대로 이행하지 않아 결국 집이 경매에 넘어가기 직전 단계까지 왔다"며 "현재 계약일에 맞춰 입주는커녕 중개업자와 집주인을 상대로 손해배상청구소송을 해야 하는 등 골칫거리만 쌓였다"고 분통을 터뜨렸다.

미등기 전세 물건을 계약했다가 낭패를 보는 경우가 많아 전세 실수요자들의 주의가 요구된다. 신규 입주를 앞둔 아파트를 중심으로 미등기 전세 물건이 상당수 나오는 가운데 이런 물건을 임대차 계약했지만 집이 경매로 넘어가거나 계약대로 입주 절차를 밟지 못해 어려움을 겪는 사례가 늘기 때문이다.

■무턱대고 계약했다간 '낭패'

10일 서울지역 중개업소에 따르면 미등기 전세물건에 대한 계약 분쟁 및 전세금 보호 문의 전화가 늘고 있다. 강서구 마곡지구 인근 H공인 관계자는 "최근 쏟아져 나오는 신규 아파트 상당수가 미등기 상태로 전세 계약을 진행한 경우가 많았다"며 "일부 집주인이 분양 잔금을 치르지 못해 경매로 넘어가거나 집주인이 임차인 모르는 상황에서 바뀌기도 했다"고 말했다.

그는 "서울 마곡지구뿐만 아니라 강남 등 신도시 분양 물건 가운데 미등기 상태에서 주변 시세보다 20~30% 정도 저렴하게 나온 물건을 쉽게 찾아볼 수 있다"며 "이런 미등기 전세물건은 통상 대출금 비중이 전세금까지 합쳐 80%에 육박하는 경우가 많아 저렴하다고 덜컥 계약했다가는 낭패를 볼 수 있다"고 귀띔했다.

강남구 역삼동의 한 아파트에 전세 입주하기 위해 최근 계약을 진행한 50대 주부 강모씨 역시 이 같은 상황을 겪었다. 강씨는 "워낙 시장에 잘 나오지도 않는 중소형대 전세 물건인 데다 입지, 새 아파트인데도 시세보다 5000만원 이상 저렴하다는 중개업소 측의 말에 우선 구두계약을 진행했다"며 "미등기 물건이어서 혹시 하는 마음에 집주인의 중도금 대출 금액 등을 알아보니 거의 깡통주택 수준이어서 결국 중도에 포기했다"고 말했다.

■전문가 "사용 승인 여부 확인"

전문가들은 미등기 전세물건이 '문제가 없다'는 거래 주선자 말만 믿고 바로 계약을 진행하는 것은 위험하다고 지적했다. 특히 준공 완료일을 앞두고 사용 승인이 나지 않은 상태에서 전세계약을 했다가는 입주조차 불가능해질 수 있다고 경고했다.

리얼투데이 양지영 팀장은 "미등기 물건이라도 집주인이 통상 전세금을 분양 잔금 납부에 쓰고 곧바로 등기를 마치면 큰 문제가 없겠지만 이를 악용, 입주 전에 대금을 미납해 분양계약 해지, 또는 경매까지 가면 피해는 고스란히 임차인 몫"이라며 "가급적 등기 완료된 아파트에 한해 계약하는 게 좋다"고 말했다.

법무법인 자연수 이현성 변호사도 "임차인이 입주와 동시에 전입신고를 하고 전세계약서 확정일자를 받으면 전세 보증금을 보호할 수 있는 우선 변제권을 얻을 수 있다"며 "관할 구청이나 해당 아파트 분양사무소 등을 통해 사용 승인된 물건인지, 전입신고가 가능한지를 확인하고 계약해야 한다"고 조언했다.