(생활법률) 임대차계약의 허(虛)와 실(失)

치킨집을 운영하는 C씨는 매출이 부진하여 가게를 접고 싶다. 주인에게 나가겠다고 하니 다음 임차인을 구해서 빼나가라고 한다. 그런데 월세를 현재 100만원에서 20만원 올려서 내 놓으라는 것이다. 아니 계약기간이 남아 있으면 현재의 조건으로 내놓을 수 있는 것 아닌가? 그리고 이 불경기에 월세를 내리지 못할 망정 올리겠다니? C씨는 주인이 임대차법 어느 조항을 위반했는지 알고 싶다.

 

오피스텔 임차인 P씨는 1년 계약이지만 사정상 6개월 만에 나가려고 한다. 주인 동의를 받고 중개사를 통해 다음 임차인과 계약이 이루어졌다. 그런데 새 임차인이 사정상 계약을 파기하게 되었다. 이 경우 새 임차인이 낸 계약금 100만원을 누가 갖게 되는가? 임대인인가, 아니면 현 임차인인가?

 

중도해지를 원하는 임차인과 다음 임차인을 구해서 빼나가라는 임대인 간의 머리 싸움이 치열하다. 이른바 ‘짜고 치는 고스톱’ 이 여기에 등장한다. 도저히 다음 사람을 구하지 못할 경우 임차인이 쓰는 수법 - 그 사례를 들여다 보자.

 

상가 임대료 인상한도는 9% 이내이다

 

위의 치킨집 임대인이 관련 법을 위반했는지 보기 위해 임차인 C씨의 계약내용을 보자. 보증금 2000만원 월세 100만원에 계약기간은 2년이다. 이제 6개월이 지났지만 영업이 살아날 기미가 없어 주인에게 계약 해지를 요구한 상태이다. 이 때 임대인은 보증금을 빼줄 테니 월세를 120만원으로 올려서 중개업소에 내 놓으라는 것이다.

먼저 상가임대차법의 보호를 받으려면 서울에서는 환산보증금이 3억원 이하여야 한다. C씨의 경우 환산보증금은 1억2000만원이므로 (2000만원+100만원x100), 일단 보호대상이 된다. 임대료의 인상한도를 정한 조항은 다음과 같다.

 

상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)

 

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 9%를 초과하지 못한다. (시행령 제4조)

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

설명을 듣고 난 C씨는 다음과 같이 반문한다.

 

법대로 하면 아직 1년이 안되었으니 못 올리잖아요?

그리고 올린다 해도 20%씩이나 올려선 안되죠.

 

그러나 위의 조항은 임차인 C씨가 계속 이 가게에 있을 경우 즉 ‘갱신되는 임대차’에만 적용되는 것이다.

 

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

다만, 차임과 보증금은 9% 범위에서 증감할 수 있다.

 

다음 임차인과의 계약에는 9% 인상한도가 적용되지 않는다

 

판례에서도, 임대료 인상한도 규정은 계약기간 중 기존 임차인에게 임대료를 인상할 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우에는 적용되지 않는다고 해석하였다. (대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결)

 

그렇다면 치킨집 임대인은 아무 잘못이 없다는 말인가요?

 

위 사례에서 임대인이 임대차 관련법의 어느 조항을 위반했다고 딱 꼬집어 낼 수는 없다. 그러나 임대인이 요구하는 월세 120만원이 주변 임대료 시세보다 상당히 높다면, 그래서 임차인이 다음 사람을 구해 빼나갈 수 있는 기회를 빼앗게 된다면, 이것은 임대인의 권리 남용이 될 수도 있다 (민법 제2조 신의성실). 이 경우에 들어맞는 판례를 필자는 아직 찾지 못했다. 그러나 부동산은 아니지만 선박을 빌려준 임대인에게 적용하는 판례가 있어 소개한다.

 

용선계약이 중도 해지되면 배의 주인은 다른 사람에게 배를 빌려주도록 합리적인 노력을 기울여서, 배를 빌린 사람이 계속 용선료를 부담해야 하는 손해를 최소화 시켜주어야 할 신의성실의 의무가 있다고 하였다. (대법원 2005. 7. 28. 선고 2003다12083 판결)

 

임대인도 임차인의 손실을 줄여줄 의무가 있다

 

위의 판례를 부동산 임대차에 대입해 보자. 임대인이 시세보다 비싼 월세를 고집하여 다음 임차인을 구할 수 없었다면, 그래서 임차인은 계속하여 월세를 부담하는 손해를 입었다면, 임대인도 그 손실을 나 몰라 할 수는 없다는 것이다. 따라서 임대인의 입장에서도 다음 임차인이 들어오도록 협조할 의무가 있다. 만약 불경기로 인해 월세가 80만원으로 내려갔다면, 기존 임차인이 남은 기간에 대하여 그 차액을 부담하는 조건으로, 다시 말해 360만원 (20만원 x18개월)을 내줄 보증금에서 공제하고 다음 사람과 계약할 수도 있을 것이다.

 

새 임차인이 해약하면 그 계약금은 임대인이 갖는다

 

이제 처음에 제시한 두 번째 사례 - 오피스텔 임차인의 경우를 보자. 들어오기로 한 새 임차인이 계약을 파기하면 그 계약금을 누가 갖는가를 놓고 현 임차인과 임대간의 다툼이 생긴 것이다. 새 임차인은 임대인과 계약을 한 것이다. 따라서 새 임차인이 무는 위약금은 계약의 상대방인 임대인에게 귀속된다.

 

이와 동시에 임대인은 현 임차인과의 약속에 대한 책임을 져야 한다. 약속이란 새 임차인과의 계약 잔금일에 현 임차인에게 보증금 1000만원을 빼주겠다는 약속을 말한다. 물론 이러한 약속에 대한 서류는 없다. 그러나 새로운 임차인과의 계약을 체결하면서 임대인과 현 임차인 간에는 묵시적으로 위와 같은 약속이 되었다고 볼 수 있다. 따라서 현 임차인은 새로운 계약의 잔금일에 보증금을 빼달라고 요구할 수 있는 것이다.

 

만약 임대인이 해약금으로 취득한 100만원을 현 임차인에게 준다면 어떻게 될까? 새로운 임대차계약을 하기 이전의 상태로 되돌아간다고 보는 것이 임대차 현장의 관행이다. 다시 말해 현 임차인은 다음 임차인이 들어올 때까지 나갈 수 없게 된다.

 

다음 사람이 해약한 건 저는 몰라요 약속대로 보증금을 돌려주셔야죠?

 

자 이때가 문제이다. 현 임차인이 100만원 받기를 거부하고 예정한 날짜에 1000만원 보증금을 돌려달라고 요구하는 것이다. 임대인은 “내가 해약금으로 받은 100만원을 현 임차인한테 주겠다고 했으니 나는 더 이상 책임이 없다” 고 버틴다. 그러면 이 경우 어떻게 결말이 날까? 아직 적절한 판례를 발견하지는 못했지만, 필자의 소견으로는 현 임차인이 유리하다고 본다. 결국 법의 해석(기존계약 해지)이 임대차 관행(기존계약의 존속)보다 우선한다고 보기 때문이다.

 

그러면 이러한 중도해지 관련 다툼을 막을 방도는 없는지 다음 사례를 통해 해답을 찾아본다.

 

 

임차인의 보증금 빼나가기 작전

 

짜고 치는 고스톱

 

A씨는 서대문구의 다세대 주인이다. 전세 5000만원에 들어온 임차인B씨가 6개월 정도 지나서 주위 상가의 소음 때문에 살 수가 없으니 방음장치를 해주던가 아니면 해약을 요구해왔다. 다른 세입자들은 참고 사는데 유독 당신만 그러냐고 정 그렇다면 빼나가라고 했다. 사실 이 지역은 뉴타운지구로서 철거 일정이 불안하여 임차인 구하기가 어려운 실정이다. 그런데 얼마 후 새 임차인이 나타나서 같은 조건으로 계약을 하고 계약금 중 일부로 50만원을 받았다. 현 임차인과 이사 날짜를 조절하여 00월 00일로 정했다. 새 임차인은 다음날 주기로 한 계약금 잔금을 미루더니 결국 계약을 파기했다.

문제는 현 임차인이 ‘00월 00일까지 보증금을 빼준다는 약속’을 임대인은 무조건 지켜야 한다고 나오는 데 있다. 새 임차인의 계약 파기는 자기와는 상관없다고 하면서.

 

이쯤 되면 감이 잡힌다. 임차인들끼리 보증금 빼나가기 작전을 세웠고 여기에 임대인이 걸려들고 만 것이다. 물론 임대인도 대항할 수 있다. 우선 새 임차인에게서 받은 50만원을 현 임차인에게 돌려주겠다고 제안한다. 당연히 거절할 것이다. 그러면 임대인은 이 돈을 법원에 공탁한 다음 마음대로 하라고 버티게 된다. 결국 법정까지 가야 할지도 모른다.

 

중도해지 분쟁을 피하는 방법 - 계약금을 바로 현 임차인에게 준다

 

위의 사례에서 임대인 A씨는 과연 무엇을 잘 못 했기에 이런 분쟁에 휘말리게 되었을까? 임차인들의 ‘작전’을 깨는 방도는 없었을까?

 

우선 계약금 50만원을 받아 바로 현 임차인에게 주었어야 했다. 만약 안 받겠다고 한다면 “그래요? 그렇다면 이 계약은 좀 이상 하네요.” 하면서 계약을 안 하면 그만이다. 더 확실한 방법은 현 임차인에게 계약금을 주면서 영수증 여백에 다음과 같은 취지의 문구를 기재하여 받아두는 것이다.

 

“이 계약이 해지되면 원래의 임대차계약은 그대로 존속된다.”

 

자, 처음에 제시한 두 번째 사례 오피스텔로 다시 돌아가 보자. 이 경우에도 임대인으로서 해약 관련 분쟁을 피하려면 100만원은 아예 처음부터 임차인이 받도록 하는 것이 좋다. 조금 더 나아가서 생각해보면,

 

‘다음 임차인에게서 계약금을 받으면 현 임차인에게 계약금조로 준다’

 

는 우리나라 임대차 계약의 관행이 위와 같은 중도해지 분쟁을 막기 위한 한가지 방안이라는 사실을 알게 된다.

 

21세기 부동산 힐링 캠프(부동산 카페) 운영자. http://cafe.daum/net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소) 사무장 http://cafe.daum.net/lawsein

pobysun@daum.net. 010-4878-6965. 031-216-2500