(생활법률) 민법과 상가임대차보호법의 상반된 견해.

서울 명동에 상가건물을 보유한 권모씨는 지난해 10월 최모씨에게 1, 2층을 보증금 10억원, 월세 5000만원으로 임대를 줬다.

 

그러나 최씨는 생각보다 커피숍 매상이 좋지 않자, 지난해 12월부터는 2개월이 넘도록 월세와 관리비를 전혀 지급하지 못했다.

 

권씨는 최씨에게 당장 밀린 월세를 내지 못하겠으면 상가를 빼라고 요구했다. 그러나 최씨는 상가건물 임대차보호법에 따라서 계약갱신요구권이 있으므로, 월세를 3개월 이상 밀리지 않는 이상 임대인이 계약해지를 할 수는 없다고 주장했다.

 

상가건물 임대차보호법은 원래 보증금이 일정액(현재 서울 기준 4억원) 이하인 상가 임대차의 임차인을 보호하기 위한 법률이다. 그러나 지난해 8월 이후 개정 공포되며 고액의 임대차일 경우에도 계약갱신요구권 등 일부 조항의 적용이 인정되고 있다.

 

따라서 우선 이 커피숍은 보증금 10억원, 월세 5000만원에 달하는 계약이지만, 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권이 인정된다.

 

그러나 민법에는 차임연체액이 2기에 달할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있다. 임대인 권씨는 민법으로 임차인 최씨의 상가건물 임대차보호법에 근거해 서로 상반된 주장을 하는 셈이다.

 

상가건물 임대차보호법의 규정이 민법과 달리 상가 임차인을 보호해 연체 차임이 3기에 달해야 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 의미인지 여부에 대해서는 아직 확정된 대법원 판례가 없다.

 

그러나 최근 서울서부지방법원 항소부는 임대인의 해지권 행사와 임차인의 갱신요구는 그 권리행사의 주체나 목적, 방식을 달리하는 별개의 제도인 점, 상가건물 임대차보호법은 임대차계약에 관한 민법의 규정을 배제하는 규정을 두고 있지 않은 점 등을 들어 상가건물 임대차의 경우에도 민법 제620조에 따라 연체차임액이 2기 이상에 달할 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 봤다.

 

“권씨가 두 달치 월세를 연체하였다는 이유로 최씨의 커피숍 임대계약을 해지할 수 있다”며 “상가건물 임대차보호법이 개정돼 고액의 임대차일 경우에도 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되지만, 이것은 어디까지나 계약기간 만료 전에 임차인이 계약을 갱신시킬 것을 청구할 수 있다는 것”이라고 말했다. 그는 “계약기간 중 2기 이상의 차임을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있는 만큼 주의가 필요하다”고 조언했다.

 

　

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