(생활법률) 채권자취소권행사로 임차권 소멸 사례

사실관계

 

가. 소외은행은 A와 2004. 5. 11. 근저당권설정계약을 체결하고, 이를 등기원인으로 하여 A소유인 이 사건 아파트에 관하여 제1근저당권설정등기를 마치고, 2010. 6. 7. 또 다른 근저당권설정계약을 체결하고 위 아파트에 제2근저당권설정등기를 마쳤다.

 

나. 피고는 2011. 8. 18. A와 이 사건 아파트에 관하여 보증금 20,000,000원, 월 차임 650,000원, 임대차 기간은 2013. 9. 5.까지로 하는 임대차 계약을 체결하고 피고는 2011. 9. 8. 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다(이하 ‘이 사건 임대차’).

 

다. A가 이 사건 각 근저당권등기로 담보되는 채무를 변제하지 못하여 기한의 이익을 상실하자, 소외 은행은 이 사건 각 근저당권등기를 근거로 이 사건 아파트에 임의경매를 신청하여 경매가 개시되었다.

 

라. 원고는 자산유동화 전문 유한회사인데, 이 사건 아파트에 관한 경매절차가 개시된 이후 소외 은행으로부터 이 사건 각 근저당권등기로 담보되는 채권을 양수받았다.

 

마. 이 사건 경매절차에서 법원은 주택임대차보호법에 따른 소액보증금에 상당하는 금원을 1순위로 임차인 피고에게 배당하고, 원고는 3순위로 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.

 

바. 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전부에 대하여 이의를 제기하고 이 사건 배당이의 소를 제기하였다.

 

사. 이 사건 임대차 체결 당시 소외 A는 이 사건 아파트외 별다른 재산이 없었고, 채무초과상태에 있었다.

 

원고의 주장

 

피고는 소액임대차보증금 배당을 받기 위해 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 허위로 체결한 가장임차인이고, 이 사건 임대차계약 체결 행위는 A에 대한 채권자인 원고 등을 해하는 사해행위로 취소되어야 하는바, 그 원상회복으로 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액을 삭제해야 한다.

 

법원 판단

 

가. 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771판결 참조).

 

나. 이 사건 임대차계약 체결 당시 A는 무자력인바 A가 피고와 임대차계약을 체결한 것은 원고 등 일반채권자의 공동담보 부족을 가져오는 행위로 특별한 사정이 없다면 이 사건 임대차 계약은 사해행위에 해당한다 할 것이고 채무자인 소외 A의 사해의사가 인정되는 이상 피고의 악의는 추정된다 할 것이다.

 

다. 한편, 주택임대차보호법 제8조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여는 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 관하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관하여 통상적인 거래 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이나, 그렇다고 하여 수익자인 임차인의 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니고, 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2012. 8. 23. 선고 2012다20222판결 참조).

 

라. 이 사건 임대차계약이 사해행위에 해당되지 아니할 특별한 사정이 있다거나 피고가 선의의 수익자라는 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하여 취소되어야 하고 그에 따른 원상회복으로 피고에 대한 배당액을 삭제하고 이를 원고에게 배당하는 것으로 이 사건 배당표는 경정되어야 할 것이다.

 

 

판례 해설

 

최근 소액 보증금을 받아내기 위한 임차권 설정이 난무한 가운데 이를 깨뜨리는 판례가 속속 등장하고 있다. 이러한 판례의 대표적인 법리는 사해행위취소와 관련된 법리이다. 이전 칼럼에서 소개한 판례에서는 임차권 설정행위가 과연 채권자취소권의 대상이 되는 사해행위인지 여부를 판단하였다면, 이번 판례에서는 사해행위에 관하여 채무자의 악의를 판단하는 기준에 관하여 설시하였다. 민법제406조에서 정하는 채권자취소권의 요건은 ? 채무자의 법률행위가 채권자를 해하는 행위일 것(사해행위), ? 사해행위 당시 무자력일 것, ? 채무자가 채권자를 해함을 알고 이와 같은 법률행위를 하였을 것(채무자의 악의)을 요건으로 한다. 다만 ?, ? 요건이 충족되었을 경우 ? 사해의사(악의) 요건은 추정되고 이를 번복하기 위해서는 선의를 주장하는 자가 입증책임을 부담하여야 한다.

 

이 사안에서는 채무자의 악의 행위에 관한 사실관계를 적시하였다. 판례는 임대인의 임차행위가 사해행위에 해당한다면 수익자인 임차인의 악의는 추정되고 이러한 임차인의 악의 추정은 쉽게 번복할 것은 아니라고 하면서, 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 특별한 사정이 존재하여야만 비로소 수익자인 임차인의 선의 인정받을 수 있다고 판단한 것이다. 채권자 취소권의 법리를 볼 때 본 법원의 판시는 지극히 타당한 것으로 판단된다.

 

　

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