(생활법률) 양도소득세 못 피한 편법 부동산 계약해제

장인이 사위와 아파트 매매계약을 맺고 소유권을 이전한 뒤 잔금 미지급을 이유로 계약을 고의로 해제하는 편법으로 양도소득세를 면제받으려고 했지만 법원이 인정하지 않았다.

 

 

장인-사위

아파트 매매계약 맺고 소유권 이전 등기 끝낸 후

잔금미지급 이유 계약 해제… “양도세 낼 수 없다”

 

서울행정법원

매매계약 후 이전등기 마치면 자산 유상이전 완료

대금 일부 받지 못해도 양도세 부과에 지장 없다

 

서울행정법원 행정3단독 문준섭 판사는 최근 함모씨가 성동세무서장을 상대로 낸 경정청구거부처분 취소소송(2012구단18236)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 “부동산 매매계약이 체결되고 소유권이전등기까지 마친 경우에는 매매대금의 실제 지급 여부와 상관없이 자산의 유상이전이 완료된 것으로 봐야 한다”고 판단했다.

 

함씨는 지난 2011년 4월 자신의 사위 구모씨에게 서울의 한 아파트를 4억2000만원에 매도하는 계약을 체결한 뒤 이튿날 바로 구씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 구씨는 이후 1억2000만원을 함씨에게 입금한 뒤 아파트에 대해 보험회사 명의로 근저당권설정등기를 했다. 성동세무서는 같은해 12월 함씨에게 양도소득세 8500만원을 납부하라고 고지했다. 그러나 함씨는 “사위가 매매대금 잔금 3억원을 지급하지 않아 계약을 해제했다”며 양도소득세를 낼 수 없다고 주장했다. 소득세법은 양도소득세의 부과대상이 되는 ‘양도’의 의미를 ‘자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것’이라고 규정하고 있다.

 

문 판사는 판결문에서 “매매계약은 해제에 의해 효력을 상실했다고 볼 수 있지만 부동산의 소유권이 원고에게 회복되지 않았을 뿐만 아니라 새로운 이해관계인인 근저당권자가 나타남으로써 원고에 대한 소유권 반환은 더욱 기대하기 어렵게 됐다”며 “매매계약 해제 이후 매매대금을 반환했다고 볼만한 사정이 없으며, 원고가 매매대금 중 일부를 지급받지 못했다는 것은 양도소득세 부과에 지장을 주지 않는다”고 밝혔다.

 

문 판사는 “소득세법상의 유상행위는 대가적 관계에 따른 출연을 목적으로 하는 행위이면 그 자체로 유상행위에 해당하고, 상대방으로부터 실제 그 대가를 받았는지 여부에 따라 사후적으로 판단할 것은 아니다”며 “대가적 관계인지 여부는 계약의 효과로써 발생하는 채권채무관계만을 관찰해서 구별할 것이 아니라, 넓게 계약의 성립에서부터 그 이행에 이르기까지 전 과정을 관찰해 그 사이에 나타나는 당사자 사이의 거래관계를 파악해 판단해야 한다”고 밝혔다. 이어 “매매계약이 효력이 없음에도 매도인이 계약의 이행으로 매매대금을 수수해 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인에게 귀속되는 것”이라며 “그럼에도 매매계약이 효력이 없다는 이유로 매도인이 그로 얻은 양도차익에 대해 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 매도인으로 하여금 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과가 돼 조세정의와 형평에 심히 어긋난다”고 지적했다.

 

행정법원 관계자는 “기존 대법원 판례는 계약해제가 됐다면 원상회복이 되는 것이기 때문에 양도가 있다고 볼 수 없으므로 실제로 계약금을 되돌려 줬는지 여부와 관계 없이 기본적으로 양도소득세를 부과하지 못한다는 입장”이라며 “이 판결은 장인과 사위간 편법증여가 의심되는 가운데 증여세에 이어 양도소득세도 내지 않는 것을 제재하기 위한 취지”라고 설명했다.

 

 

 

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