(생활법률) 부동산 중개사고의 큰 흐름

부동산을 개업공인중개사(이하 “중개사”)를 통해 매수하거나 임차했는데, 중개사의 설명과 달리 중개부동산의 권리관계에 문제가 발생하여 매수인 또는 임차인 등 중개의뢰인이 손해를 보는 경우가 있다.

 

이런 경우 중개의뢰인은 중개사와 공제증서를 발급한 한국공인중개사협회(이하 “협회”) 등에 공인중개사법 내지 민법상의 손해배상책임을 묻게 된다.

 

협회에 손해에 대한 배상청구를 하기 위해서는 중개사의 중개행위에 기초하여 중개의뢰인에게 손해가 발생해야 하므로, 중개행위로 판단되지 않은 중개사의 행위에 대하여는 협회에 책임을 묻기 어렵다.

 

중개행위로 보기 힘든 대표적인 경우가 중개사의 권리금 컨설팅 행위라고 할 수 있다.

 

중개사고라는 판단을 받더라도, 중개사에게 고의가 있다는 사정이 있다면 별론으로 하고, 대체로 법원에서는 과실상계를 통해 중개의뢰인의 과실책임을 손해액 산정에 고려하고 있다.

 

예를 들어, 중개사의 부동산에 대한 권리관계 설명이 부실하여 해당 부동산이 경매로 매각된 상황에서 임차인이 보증금의 일부만 배당을 받은 손해가 발생하였다고 가정하자.

 

즉, 보증금이 1억원이었는데, 중개사의 확인설명의무 위반으로 인하여 배당액이 3천만원에 불과하였다.

 

이때 중개의뢰인의 손해는 7천만원이 되지만, 법원에서는 중개의뢰인의 7천만원의 손해를 모두 인정하는 경우가 많지 않다는 것이다.

 

중개의뢰인도 중개를 의뢰할 때 해당 부동산에 권리관계 등에 문제가 있는지 살펴볼 의무가 있다는 것이다.

 

다만, 중개의뢰인과 달리 중개사는 부동산 거래의 전문가임을 강조하면서 중개사의 책임을 100퍼센트 인정한 판례도 간혹 볼 수 있고, 가까운 일본의 경우도 중개사의 전문성 등을 고려하여 중개의뢰인의 과실 인정시 신중한 태도를 보이는 것으로 알고 있다.

 

아무튼 중개사고라는 판단이 내려져도 손해액이 전액 인정되는 경우가 많지 않다는 사실에 주의할 필요가 있다.

 

중개사고에 대하여 판례는 등기부(등기사항증명서)와 대장과 같은 공적장부에 나타난 내용에 대한 확인설명을 요구하는 경향이 강했지만, 최근 들어 등기부 및 대장과 같은 공적장부에서 일견 쉽게 확인하기 어려운 부분까지 설명을 요구하는 경우가 있다.

 

대표적인 것이 다가구 주택의 경우 법원에서는 선순위 임차인의 보증금 등까지 확인하여 임차인에게 설명할 의무를 부과하고 있는 점 등이다.

 

결국 이러한 법원의 태도는 “원고가 임대차보증금을 회수하기 위한 적절한 조치를 취할 수 있도록 조력할 주의의무가 있다(부산고법 2013나3750판결)”거나 “부동산의 임대, 매매 등 거래에서 무권리자로 인한 피해를 방지하는 것이 부동산 중개업자의 가장 중요한 주의의무 중 하나(서울북부지법 2011나11007 판결)” 등의 문구를 통해 공적장부 등에 대한 설명이라는 형식적 기준이 아니라, 실질적으로 중개의뢰인의 손해 방지를 위한 설명이라는 차원이 고려된 것으로 보인다.

 

 

 

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