(윤명선 칼럼) 너를 보면 답이 나온다.

정부와 여당이 경제 살리기에 드라이브를 걸었습니다. 주택시장을 활성화시키기 위해 해묵은 걸림돌을 제거하기에 바쁩니다. 주택시장의 온도를 측정할 때 기준치를 알려면 미분양아파트를 봐야 답이 나옵니다.

 

미분양아파트는 2000년 초반부터 생기기 시작했고, 2006-7년 경 잠시 없어졌다가 그 이후 다시 쌓였습니다. 2-3년 전에는 전국미분양 아파트가 18만 가구에 이르렀는데 지난 6월 현재 약 5만 가구로 줄었습니다.

 

미분양아파트가 있게 된 원인은 수요가 없는 곳에 무조건 짓고 보는 건설사의 잘못도 있지만, 경지침체와 부동산시장 침체의 원인이 더 큽니다. 미분양아파트는 서울과 수도권에 많고, 지방에도 상당량이 있습니다.

 

부동산시장이 좋아진다는 소리가 있게 되면 미분양아파트부터 없어집니다. 확실히 좋아졌다는 소식이 들리게 되면 미분양은 벌써 씨가 마릅니다. 그땐 기존주택시장에 발길이 이어지고, 값이 오르게 됩니다.

 

미분양에도 3가지 종류가 있습니다. 처음부터 팔리지 않은 미분양, 팔아도 팔아도 팔리지 않은 준공 후 미분양, 일단 팔렸어도 입주를 못한 계약해제 미분양으로 나눌 수 있습니다. 알기 쉽게 싸잡아 미분양이라 하지만 성격이 다 다릅니다.

 

처음부터 팔리지 않은 미분양은 분양을 시작한지 1-2년 된 짓고 있는 아파트입니다. 이걸 분양받게 되면 4순위로 분양을 받기 때문에 아무런 혜택이 없습니다. 누구나 값을 좀 깎아 줘야 싸게 샀다고 하겠지만, 값을 깎아 주지 않습니다.

 

준공 후 미분양은 입주가 끝난 지 3-5년 된 것도 있고, 대개 할인을 해서 팝니다. 원래 분양가에서 10-30%까지 깎아 주는데 제값 다주고 이미 입주한 사람들의 반발이 심해서 몰래 팔기도 하고, 기존 입주자들에게 양해하라는 뜻에서 선물공세를 하기도 합니다.

 

먼저 입주한 사람들은 할인받고 입주하려는 사람들의 이삿짐차가 오면 정문에서 들어오지 못하도록 막는 일이 허다합니다. 나는 5억 주고 입주했는데 너는 왜 4억 주고 입주하느냐? 건설사는 내 돈 1억 내놔라. 라는 뜻이지요.

 

어떤 건설사는 먼저 입주한 사람들의 항의를 잠재우기 위해 몇 억을 기부하는 일도 있고, 아파트 단지에 새로운 시설을 지어주기도 합니다. 건설사들도 죽을 지경입니다. 나중에 입주하는 사람들에게는 깎아주고, 먼저 입주한 사람들에게는 선물 줘야하니 말입니다.

 

제일 복잡한 게 계약해제 미분양입니다. 분양은 받아 놨으나 형편상 입주할 수 없다고 2-3년 버티게 되면 이자가 눈덩이처럼 불어나 건설사로서는 엄청 큰 손해를 보게 됩니다. 따라서 금융권으로부터 신용까지 잃게 됩니다.

 

입주하지 못하는 사람이 대출금에 대한 이자를 내는 사람은 양반 중에 양반입니다. 대부분 이자를 안 내고 있기 때문에 은행과 건설사 양쪽에서 재판이 들어오고, 수분양자재산을 가압류 하며 금액이 적은 위약금 성질의 돈은 신용정보회사로 넘겨 사람을 달달 볶아 댑니다.

 

재판에서 지게 되면 월급에 압류가 들어오거나, 재산에는 가압류가 본 압류로 이전되므로 수분양자 입장에서는 난감한 일이 되고, 경매를 당하게 되면 결국 계약금 몰취 당하고, 위약금 물어주게 되는 것입니다. 아파트가 팔릴 때까지 세월과의 싸움이 될 수 있습니다.

 

입주가 어려울 때는 손해가 가장 적은 방법을 택해야 하므로 그에 따른 방법과 법적문제에 대해 법률사무소나 전문가의 자문을 받아 슬기롭게 대처해야 합니다.

 

건설사로서는 계약해제 미분양도 언젠가는 팔아야 합니다. 팔리게 되면 대출은행의 채무가 변제되고, 위약금도 정리가 됩니다. 위약금은 재판에서 결정됩니다. 건설사에서 달라고 해도 순순히 주는 사람이 없기 때문입니다. 해제분 아파트는 할인 폭이 제일 큽니다.

 

요즘 위 3가지 미분양이 잘 팔리고 있습니다. 경제가 살아나고, 부동산시장이 살아나고 있다는 증거지요. 미분양이 팔리는 방법은 즉시 매매가 있고, 전세분양이 있습니다. 전세기간은 2년이기 때문에 2년 후 값이 내리지만 않는다면 전세 분양도 팔렸다고 볼 수 있습니다.

 

미분양아파트는 경기서북부가 가장 많습니다. 그러나 지금은 팔리는 속도가 빠릅니다. 언제까지 다 팔리게 될까요. 어느 날 길거리에 걸린 미분양 현수막이 없어질 때 부동산시장은 상당 폭의 상승이 있을 것이고, 기존주택시장에도 팔지 않겠느냐는 문의가 있을 것입니다.

 

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 부동산학과 출강. 가을학기 신입생모집 중 010-4878-6965