(윤명선칼럼) 고무줄 위약금 그 진실은?

위약금이란 해당 계약의 위반으로 인해 발생한 손해를 돈으로 계산하여 피해를 본 사람이 위반한 사람을 상대로 청구하는 금액입니다. 따라서 손해를 본 사람이 청구하지 않거나, 묵인하면 위약금은 발생하지 않습니다.

 

부동산 매매계약이나 임대차 계약 때 계약을 담보하기 위해 계약금을 겁니다. 계약금은 일정액이 정해져 있지 않기 때문에 대개 5%에서 20%까지 거는 게 상례입니다. 계약금을 2회로 나누어 지불하더라도 첫 계약금 지급 때 계약은 완성됩니다.

 

부동문자로 된 계약서 제2조나 3조에 보면 “매도인이나 임대인이 계약을 위반했을 때에는 계약금을 배로 반환하고, 매수인이나 임차인이 위반했을 때에는 지급한 계약금을 포기한다.”로 되어 있습니다.

 

요즘 신규분양시장이나 부동산 매매거래 현장에 새롭게 가계약금이라는 게 등장해서 말썽을 일으키고 있습니다. 정식계약을 담보하기 위한 일시적인 계약금으로서 우선 몇 십만 원에서 몇 백만 원까지 돈을 지급해놓고, 2-3일 이내에 정식계약을 치루는 계약금입니다.

 

가계약금을 지불해놓고, 그 다음날 마음이 변해 정식계약을 하지 않을 테니 가계약금을 돌려 달라는 사례가 늘 일어나고 있습니다. 그러나 가계약금을 지불할 때 계약의 중요요소는 구두로라도 의논이 되었을 것인즉, 그 후 당사자의 사정이나 마음 변화로 본 계약을 치루지 못하게 된다면 그 가계약금은 돌려주지 않아도 되는 것입니다.

 

단, 어느 쪽 사정으로 정식계약을 치루지 못하게 되었을 때 지급한 가계약금은 반환한다는 조건을 붙이게 되면 조건부 계약이 되어 돌려받을 수 있습니다. 그러나 그 돈을 돌려받지 않고, 나중에 분양권을 사준다는 명목으로 보관을 시켰다면 기존 계약은 없어지고, 새로운 계약이 맺어진 것입니다.

 

아파트나 오피스텔 분양계약서를 보면 위약금은 매매대금의 10%로 되어 있습니다. 그런데 5%만 걸고 분양을 받았다가 나중에 분양받은 사람이 계약을 위반했다면 나머지 5%를 물어야 할까요? 계약서에 10%가 위약금으로 정해져 있기 때문에 추가로 5%를 더 지급해야 합니다.

 

그러나 아파트나 오피스텔, 원룸 등을 분양받게 되면 중도금 대출을 받기 때문에 은행에 내는 이자가 수천만 원에서 억대에 이릅니다. 무이자가 되건, 유이자가 되건 위약을 하게 되면 당연히 청구가 들어옵니다.

 

5억짜리 아파트를 계약금 5%인 2천5백만 원에 분양받았고, 중도금대출에 따른 이자가 5천만 원이라고 할 때, 만일 위약을 했다면 계약금 나머지 5%인 2천5백만 원과 이자 등 5천만 원, 합계 7천5백만 원을 위약금으로 지급해야 합니다. 계약금 5%에 대한 법적이자는 덮어놓고 말입니다.

 

그렇게 되면 총 손해금은 당초 5%계약금까지 포함하여 1억 원의 손해를 보게 됩니다. 아파트는 입주하지도 못한 채 1억 원을 손해 보게 된다면 얼마나 억울하겠습니까? 건설사에서는 이 돈을 받고자 개인 재산을 가압류 해놓고, 재판을 걸어오는 수가 비일비재합니다.

 

중도금 대출은 분양받은 사람과는 하등의 상관이 없는 돈입니다. 그 돈으로 아파트를 지었는데 위약한 수분양자에게 이자를 물라니 기가 막힐 노릇입니다. 한강신도시. 청라. 영종, 용인 등 여러 지역에서는 그 동안 입주 못한 사람을 상대로 재판을 걸고, 재산을 가압류하고, 위와 같은 내역의 위약금을 지급하라는 독촉을 하고 있습니다.

 

아파트 분양받았다가 입주 못한 서민들은 살림살이까지 압류를 당하고, 경매를 당하는 바람에 솥단지를 걸지 못하고 있습니다. 건설사에서는 분양받은 아파트를 이미 다른 사람에게 팔아먹었습니다. 돈을 주지 않으면 끝까지 부동산에 걸어 놓은 가압류를 풀어주지 않습니다. 이런 일에도 특별법이 있어야 하지 않겠습니까?

 

용인 어느 아파트는 계약금 5%를 어느 2금융권에서 대출을 받았는데 시행사에서는 이미 계약해지하여 아파트까지 팔아먹고도 나 몰라라 배 째는 바람에 신x에서는 개인별로 재판을 걸어 아수라장이 되고 있습니다. 그렇지만, 정치권에서는 일언반구도 없이 개인간의 민사적인 문제로 넘기고 있습니다.

 

아파트와 오피스텔 신규분양에 따른 위약금은 어디까지 정할 것인지, 그 테두리가 애매합니다. 딱 10%로 끝난다면 쉽게 이해하겠지만, 이것저것 이자가 붙어 계산이 복잡해지고 있습니다. 입주능력을 잘 따져 분양을 받으시고 위약하는 일이 없도록 하시기 바랍니다.

 

글쓴이 : 윤명선

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 부동산학과 출강 010-4878-6965. 031-216-2500