(윤명선 칼럼) 미분양과 계약해지의 후속절차

요즘 신규분양이 잘 된다고 하지만, 4-5년 전부터 남아 있는 미분양아파트나 계약해지 아파트는 외롭기만 합니다. 파주. 김포. 일산. 청라. 영종. 인천. 화성. 수원. 용인. 남양주. 서울 일부개역 등지에 남아있는 임자 없는 아파트는 약 4-5만 가구가 됩니다.

 

재력이 좋은 건설사들은 그런 미분양이나 문제의 아파트를 놔두고도 새로 분양을 하고 있으나, 돈이 없는 회사들은 그런 사고 물량에 물려 오도 가도 못하고 있습니다. 이런 연유로 영세 시행사들은 다 망했다고 봐야지요. 미분양 아파트가 처분되지 아니하면 자본이 회전되지 않기 때문입니다.

 

미분양 아파트나 계약해지분 아파트를 처리하는 방법으로는 첫째 할인해서 파는 방법, 둘째 통매각, 셋째 공매처분이 있습니다. 시행사가 망하지 않고 있을 때는 어찌하던 할인해서 파는 방법을 유지하고 있음이 사실입니다. 할인 폭은 대개 25%선입니다.

 

대기업들은 할인을 하지 않고, 잔금을 5년 동안 유예해주거나 중도금에 대한 이자를 대납해 주는 식으로 분양을 하고 있습니다. 잔금유예도 해주고, 할인도 해 준다면 요즘 분양받는 신규분양보다 조건이 유리한 편입니다. 그런데 사람들은 무조건 요즘 신규분양하는 곳만 찾고 있음도 이상한 일입니다.

 

입주상태가 거의 마무리 된 것 같은 아파트도 뜯어보면 미분양을 상당량 숨겨 놓고 있습니다. 기존 입주자들 때문에 할인도 못해주고, 끙끙 냉가슴을 앓고 있는 형국입니다. 이런 아파트들의 현시세를 보면 5억짜리 분양가가 3억 선에 있어 2억 원을 손해보고 있습니다.

 

그런데 나중에 입주하는 사람들이 2억 원을 할인 받고 입주한다면 먼저 입주한 사람들이 가만히 있을 리 없습니다. 그래서 현장정리가 늦어지고 있는 것입니다. 아무튼 숨겨 놨다 언제 팔던지 팔긴 팔아야 하겠지요. 이런 현장은 그나마 좋은 편입니다.

 

건설사가 망했거나 기업회생신청이 되어 대주단(시행사의 채권단)에서 쥐락펴락 하는 현장이 문제입니다. 대주단은 아파트를 지을 때 중도금 대출을 해 줬던 은행들이거나 땅을 살 때 돈을 빌려 주었거나, 건물을 지어준 건설회사들입니다. 건설사가 망하게 됨으로써 같이 망하게 된 것이지요.

 

대개 대주단 대표들은 은행들입니다. 모든 채권자들이 매일 의논을 하지만, 이해가 상반되다보니 뾰쪽한 방법이 없게 됩니다. 그래서 1년도 끌고 오고, 2년도 끌고 오는 것입니다. 공매나 통매각은 통상적으로 분양가의 45%선에서 팔리게 됩니다.

 

그렇게 되면 은행대출금 60%나 70%에 미치지 못해 은행들이 우선 손해를 볼 수 있고, 나머지 채권자들이 한 푼도 받아갈 수 없는 실정에 이르게 되므로 늘 의견은 엇갈리게 되는 것입니다. 결국 대주단에서 골고루 채권비율에 비례하여 포기하는 수밖에 다른 도리가 없게 됩니다.

 

할인 재분양, 공매, 통매각 어느 분야를 택하던지 그런 절차를 거치려면 일단 입주하지 못한 수분양자들에게 해지통보를 보내고 나서 하게 됩니다. 권리관계 종료를 매듭지어야 하기 때문입니다. 이때부터 수분양자는 분양받은 아파트에 대해 권리를 주장할 수 없게 됩니다,

 

다만, 시행사나 중도금 대출은행에 잔액채무가 남게 되므로 그 문제는 별로도 다퉈야 합니다. 잔액채무는 대개 위약금과 구상금으로 나눠지는데 요즘은 판례가 변경되어 그런 재판에도 다툴 소지가 많아졌으므로 법률사무소에 상담을 구하셔서 억울한 일이 없으시기 바랍니다.

 

문제는 내가 분양받은 아파트가 빨리 공매나 통매각에 부쳐져야 내 분양에 따른 일이 얼른 끝날 것 아니냐?라는 질문과, 빨리 통매각이 되도록 해달라고 하지만 그건 순차적. 부분적으로 또는 일괄해서 하는 일이기 때문에 계획에 없는 것 하나를 끼어 넣을 수 없는 것입니다.

 

재산에 가압류를 당해 있거나, 월급에 압류가 되어 매달 공제되는 분들은 공매 등 철차가 끝날 때까지 지켜봐야 합니다. 대주단 간에 채권과 채무가 정리되면 그런 가압류나 월급 급여도 일정한 소액의 금액을 지불하고 해제나 말소가 될 수 있게 됩니다.

 

지금 일산 쪽 아파트나, 김포, 청라와 영종 지역의 분양해지 아파트에 대한 법적 다툼이 심합니다. 건설사도 살기 위한 어쩔 수 없는 싸움입니다. 자신이 계약을 이행하지 못한 책임이 있다면 다소 고생을 해야 하고, 공매 등 절차가 끝날 때까지 기다리셔야 할 것입니다.

 

 

글쓴이 : 윤명선

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법률사무소 다옴 (종합법률사무소)부동산팀장 http://cafe.daum.net/lawsein

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