(윤명선 칼럼) 너는 상행선, 나는 하행선

요즘 신규아파트 분양이 훨훨 날고 있습니다. 수원. 용인. 평택. 부산. 대구. 경남 양산 등 분양하는 곳마다 견본주택에는 손님들이 줄지어 서있습니다. 일반주택시장이 깊은 잠에 빠진 것과는 사뭇 다릅니다.

 

신규분양시장에 사람이 몰리는 현상에 대한 이유는 두 가지로 볼 수 있는데 첫째는, 주택시장이 더 이상 내리지 않을 것 같으니 일단 분양을 받아놓고 보자는 측과

둘째는, 전월세를 마감하고, 대출을 받더라도 이참에 주택을 마련하자는 것입니다.

 

이유야 어찌됐건 간에 현 청약열기에는 투자수요도 다소 가미되어 있다고 볼 수 있습니다. 5-6년 전 보금자리 주택의 투자수요가 지금에 이르러 전매제한 기간 전에 웃돈을 받고 팔고 있음과 같은 현상이 될 수 있습니다.

 

문제는 물량 과다입니다. 금년에 쏟아질 물량이 50만 가구에 이르고 보면 약 15만 가구는 미분양으로 남게 되는데 이게 부동산시장의 발목을 다시 잡을 수 있습니다. 안 그래도 기존주택시장이 맥을 못 추고 있을 때 미분양이 쌓이는 일은 설상가상이 되겠지요.

 

2007년 연말에 분양가상한제가 실시될 예정에 놓이자, 그 이전에 모두 사업승인을 받아 버렸습니다. 그리고 2008년 초부터 밀어내기 분양을 했지 않았습니까. 그 결과 지금까지 서울과 수도권에 6만가구의 미분양이 남아 있게 된 것입니다.

 

당시 분양가도 엄청 높게 분양을 했기 때문에 수분양자들은 내 집이 안 팔려 못 들어가고, 팔아봤자 값이 내려 못 들어가고, 돈 잃고 신용불량자 되는 묘한 운명을 만나게 된 것입니다. 지금도 서울과 수도권에 2만 여명이 입주를 하지 못한 채, 포기상태에 있습니다.

 

이 분들은 거의 망했습니다. 아파트 한 채 분양받았다가 계약금 빼앗기고, 집도 제대로 갖지 못한 채 여기저기 피해 다니고 있습니다. 재산이 있으면 대출은행이나 건설사에서 가압류, 압류 들어오고 경매 당하기 때문입니다.

 

어떤 수분양자는 월급까지 압류 당해 직장도 잃을 판입니다. 아파트 분양받았다가 못 들어가면 패가망신할 줄을 누가 알았겠습니까. 그나마 형편이 좀 괜찮은 사람은 모든 일을 법률사무소에 맡겨버리고 생업에 종사하고 있지만, 어려운 사람들은 재판 받으러 다니느라 정신이 없습니다.

 

용산. 청라. 영종. 일산. 김포. 용인. 냠양주.파주 등 여러 곳에 입주 안 된 아파트 건설사들은 다 망해버린 수분양자들을 달달 볶아 댑니다. 이제 이 분들은 아파트라면 자다가도 놀랠 판입니다. 아파트는 물량 쏟아지고 값 내릴 때, 서민이 피해본다는 사실을 절대로 잊으시면 안 됩니다.

 

현재 전국에서 분양하고 있는 신규분양현장의 모습이 2008년 초와 흡사합니다. 부동산시장이 탄력을 받지 못하거나 기존주택시장이 힘을 잃게 되면 어찌 될까요? 내 집이 안 팔리거나, 돈이 부족해 입주 못하는 사람들도 큰 타격을 입게 됩니다.

 

요즘 아파트는 건설사가 자기 돈으로 짓는 게 아니라 아파트를 분양받는 사람이 은행에서 대출을 받아주면 건설사는 그 대출금으로 짓고 있습니다. 나중엔 내가 그 아파트 못 들어가도 내 이름으로 대출받았기 때문에 내가 갚아야 하는 것입니다.

 

그래서 분양이 안 되면 대출 받아 줄 사람이 없기 때문에 직원명의를 빌려 400채나 분양을 받은 일도 있습니다. 지금 어느 아파트 당첨비율이 60대1이라고 합니다. 그건 거짓말입니다. 구경 온 사람 적당히 맞춘 숫자이고, 나중에 보면 미분양이 있게 됩니다.

 

건설사에서는 이 시간에도 구상금, 위약금, 손해배상 청구가 들어오고 있습니다. 소장이나 지급명령을 받게 되면 내버려 두는 분들이 계시는데 그건 잘못된 일입니다. 지금은 판례도 변경이 되어 싸울 부분이 많습니다. 전문 법무법인을 찾아 상담하시기 바랍니다.

 

명절 때 상행선과 하행선은 하룻밤 사이에 희비가 엇갈립니다. 부동산시장도 같습니다. 지금 기존주택시장은 명절 전에 올라오는 상행선이고, 신규분양시장은 명절 전에 내려가는 하행선입니다. 명절 전후의 운전은 가족들과 같은 차를 타게 됩니다.

 

사고가 나면 전 가족이 다칠 수 있습니다. 부동산재테크도 전 가족의 운명이 달린 큰 개인 사업입니다. 언제나 부동산 투자는 명절 전에 올라오는 상행선과, 명절 후에 내려가는 하행선상에서 하는 게 정석입니다. 즐거운 명절 되세요.

 

 

21세기부동산힐링캠프(부동산카페) 운영자. http://cafe.daum.net/2624796

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

수원대 사회교육원 부동산학과 출강. 010-4878-6965. 031-216-2500