상가임대차보호법의 계약갱신권

상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는바, 위 법률규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년의 범위 내에서 인정하게 된 입법취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이다.

[판례 해설]

상가임대차보호법과 주택임대차보호법 간의 가장 큰 차이점을 꼽으라면 상가임대차보호법 제10조 제2항을 들 수 있을 것이다. 이는 상가 임차인 자신의 귀책사유가 없는 한 상가 임차인의 임차기간을 최초 계약시부터 5년간 “법”적으로 보장하고 있다. 이 기간 동안 임차인은 자신의 임차권을 보장받음과 더불어 주택임대차보호법에서는 형식상의 조문에 불과한 “차임 증감청구권”을 실효적으로 행사하여 안정적으로 상가를 운영할 수 있게 된다. 즉 본 조항은 임차인이 초기 투자비용을 회수할 수 있는 최소한의 기간을 보장함으로써 대항력과 우선변제권 이외 상가임차인에게 가장 실효적인 조항이라 할 것이다.

문제는 이러한 5년의 기간의 기산점이 최초의 임대차 계약시인지 또는 중간에 새로운 계약을 체결한 시점인지가 문제되었는바, 법원에서는 이를 최초의 임대차 계약시로 해석하여 그 이후 임대차 기간이나 조건 등이 변경되었더라도 최초의 임대차 계약 당시부터 5년의 기간으로 판단하였으며, 이는 해당 조항의 입법취지를 고려한 판결로 해석된다.

[대법원 판단]

상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는바, 위 법률규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년의 범위 내에서 인정하게 된 입법취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이다.

원심이, 위 법 시행 이후 갱신된 임대차계약에 관하여는 갱신일로부터 5년간 임차인의 계약갱신요구권이 인정되고, 이 사건 부동산에 관한 임대차계약은 위 기간 내에 행해진 계약갱신요구권의 행사에 의하여 적법하게 갱신되었다는 피고의 주장에 대하여, 피고가 이 사건 부동산을 1993년 경 최초로 임차하여 계속 점유, 사용하여 오고 있으므로 위 최초 임차일로부터 5년이 이미 경과한 시점에서 피고는 더 이상 원고에게 계약갱신을 요구할 수 없다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판단유탈이나 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

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