내일부터 집 살때 '주의'…서울·세종 등서 대출가능액 줄어든다

청양조정지역 40곳서 LTV 70→60%, DTI 60→50%로 하향조정

실직·폐업으로 대출원금상환 3년 유예 차주 예외적용

오는 3일부터 서울과 경기·부산 일부, 세종 등 청약조정지역 40곳에서 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 강화돼 집을 살 때 대출가능액이 줄어든다.

예를 들어 서울에 6억원짜리 아파트를 살 때 연봉 4천만원짜리 직장인이 기존에 4억2천만원까지 빌릴 수 있었다면, 내일부터는 3억4천만원(금리 4%·30년 만기 원리금 균등상환 방식 기준)까지 밖에 빌릴 수 없게 된다. 청약조정지역 아파트 잔금대출에 DTI 50%가 새로 적용되고, 이주비·중도금·잔금대출의 LTV 규제도 70%에서 60%로 강화된다.

정부, 부동산 대책으로 LTV·DTI 강화서울 영등포구의 한 시중은행 주택자금대출 창구 모습. [연합뉴스 자료사진]

금융위원회와 금융감독원은 이런 내용의 '6·19 부동산대책'이 3일부터 시행에 들어간다는 행정지도 공문을 전 금융권에 발송했다고 2일 밝혔다.

대책에 따르면 청약조정지역에서 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 하향조정된다.

LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 대출 한도를, DTI는 소득을 기준으로 대출을 받을 수 있는 한도를 정한 비율을 뜻한다.

주택가격 급등이 나타난 서울 25개 구 전역과 세종, 경기 과천, 성남, 광명, 하남, 고양, 화성, 남양주 등 6개 시, 부산 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장구 등 7개 구가 대상이다.

'서울·경기·세종·부산만 부동산대출 죈다'[연합뉴스 자료사진]

LTV·DTI 규제가 강화됨에 따라 전 금융권에서 청약조정지역 내 대출가능액은 줄어든다. 금융당국은 이로 인해 전체 청약조정지역 내 신규 대출자 중 24.3%가 영향을 받을 것으로 내다봤다.

예컨대 서울에서 6억원짜리 아파트를 살 때 지금까지는 4억2천만원(집값의 70%)까지 대출을 받을 수 있어 자기 돈이 1억8천만원만 있으면 됐다.

하지만 앞으로는 3억6천만원(집값의 60%)까지만 대출받을 수 있어 자기 돈이 2억4천만원은 있어야 한다.

DTI도 지금은 60%까지 가능했다. 연소득이 4천만원인 경우 2천400만원까지는 원리금으로 부담할 수 있어 금리 4%에 30년 만기 원리금균등상환 방식으로 계산하면 4억2천만원까지 대출받을 수 있었다.

하지만 3일부터 DTI가 50%로 강화되면 연 소득이 4천만원일 때 2천만원까지만 원리금으로 부담할 수 있다. 이에 따라 금리 4%에 30년 만기 원리금 균등상환 방식으로 3억4천만원까지만 빌릴 수 있게 된다.

LTV·DTI 규제 조정안 발표-아파트(PG)[제작 이태호]

또 이날 이후 입주자 모집을 공고하는 아파트의 집단대출 중 잔금대출에 DTI 50%가 새로 적용된다. 이주비·중도금·잔금대출의 LTV 규제도 70%에서 60%로 강화된다.

이날 이전 공고된 주택도 3일 이후 입주권을 포함한 분양권 전매 시 강화된 LTV·DTI 규제를 적용한다. 입주권을 포함한 분양권 거래 신고일이 이날 이후인 경우가 대상이다.

집단대출이란 새로 짓거나 재건축한 아파트의 입주자들이 건설사들을 끼고 단체로 빌리는 돈이다. 용도는 이주비, 중도금, 잔금으로 나뉜다.

금융당국은 다만 실직·폐업이나 장기간 입원으로 수입이 끊겨 대출금을 갚기 어려운 경우 예외를 적용해 종전의 LTV·DTI 비율을 인정하기로 했다.

최대 3년 간 이자만 갚으면서 원금상환을 뒤로 미룰 수 있도록 한 유예제도 이용차주들이 대상이다.

이들이 유예제도를 활용하기 위해 대출 재약정을 하는 과정에서 신규대출로 간주돼 대출가능액이 줄어드는 것을 방지하기 위해서다.

역시 하반기부터 시행되는 유예제도를 이용하려면 돈을 빌린 사람이 실업·폐업·질병 등으로 대출금을 갚기 어렵다는 사실을 직접 증빙해야 한다. 실업수당이나 폐업신청 서류, 병원 진단서 등을 떼어 금융기관에 내면 된다.

금감원 관계자는 "행정지도 예고 후 의견청취와 심의위원회 의결을 거쳐 전 금융기관에 행정지도 공문을 발송했다"면서 "6·19 대책 발표 후 불과 2주 만에 시행하게 된 만큼 하루 단위 창구 모니터링을 계속해나갈 예정"이라고 말했다.