확정일자 받은 임차인 우선변제권 효력은 언제 발생할까?

질문
임차인의 대항력은 전입신고와 점유를 마친 다음 날 0시에 발생한다고 하는데요. 그렇다면 확정일자를 받음으로써 취득하는 우선변제권의 효력 발생시점은 확정일자를 받는 즉시인지, 아니면 다음 날 0시인지 궁금합니다.

한줄 답변
확정일자 받는 즉시 발생하지만, 대항요건에 따라 우선변제권 효력시점이 달라집니다.

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확정일자, 대항력을 전제로 인정되는 권리

임차인의 우선변제권은 확정일자를 받는 즉시 발생합니다. 그러나 확정일자는 대항력을 전제로 인정되는 권리라서, 임차인이 언제 대항요건을 갖췄는지에 따라 우선변제권의 효력시점도 변합니다. 우선변제권의 효력시점에 따라 배당순위도 달라지겠지요. 사례를 통해 정확히 이해해보도록 하겠습니다.(전입신고와 동시에 점유도 개시했다는 전제입니다.)
 
전입신고와 확정일자가 같은 날이라면

1. 2019년 10월 10일 전입신고
2. 2019년 10월 10일 확정일자 ⇨ 2019년 10월 11일 0시 우선변제권 취득
 
우선변제권은 원칙적으로 확정일자를 받는 즉시 발생합니다. 이 경우 2019년 10월 10일에 우선변제권을 취득한다고 할 수 있지만, 우선변제권은 대항력을 전제로 인정되는 권리라서 결국 임차인의 대항력 발생 시점인 10월 11일 0시에 효력이 발생합니다.
따라서 만약 확정일자와 같은 날 저당권이 설정됐다면 배당에 있어 저당권이 임차인보다 선순위가 됩니다.

임차인의 대항력은 대항요건(주민등록과 점유)을 갖춘 다음 날 발생한다고 규정(주택임대차보호법 제3조 제1항)하고 있지만, 확정일자에 의한 우선변제권은 ‘대항력’이 아니라 ‘대항요건’을 전제로 발생한다고 규정(주택임대차보호법 제3조의 제2항)하고 있습니다. 따라서 임차인이 대항요건을 갖춘 날 확정일자도 함께 받았다면, 대항력은 그 다음 날 0시에 발생하더라도 우선변제권은 당일에 즉시 발생한다는 판례(서울고법 1997.4.16. 선고96나50393 판결)가 있었습니다.
그러나 이후 대법원은 우선변제권은 대항요건이 아닌 대항력을 전제로 인정된다고 일관된 입장을 보이고 있습니다.
 
전입신고 후 확정일자를 받은 경우

1. 2019년 10월 10일 전입신고
2. 2019년 10월 17일 확정일자 ⇨ 2019년 10월 17일 일과시간 중 우선변제권 취득
 
우선변제권은 대항력을 전제로 인정되지만, 이 사례의 경우 임차인은 확정일자를 받기 전에 이미 대항력을 취득해두었으므로 확정일자를 받는 즉시 우선변제권을 취득합니다.
그런데 임차인의 확정일자는 등기되는 권리가 아니라서, 저당권이 확정일자와 같은 날 등기되었다면 확정일자를 받은 시점과 저당권이 설정된 시점의 선후를 따질 수 없습니다. 따라서 2019년 10월 17일에 설정된 저당권이 있다면, 임차인과 저당권자는 배당에서 동순위가 됩니다. 배당재원이 충분하여 임차인과 저당권자 모두 자기의 채권을 전부 배당받을 수 있다면 순위가 중요하지 않지만, 배당재원이 충분하지 않을 경우 임차인과 저당권자는 안분 배당을 받습니다. (안분 배당이란 우선변제권이 없는 모든 채권자들이 순위에 상관없이 채권액의 비율에 따라 고르게 나누는 것입니다. 가령 A의 채권액이 1억원, B가 3억원이고, 배당금이 2억원밖에 없다면 A는 5천만원, B는 1억 5천만원을 배당 받게 됩니다.)
 
전입신고보다 확정일자를 먼저 받은 경우

1. 2019년 10월 10일 확정일자 ⇨ 2019년 10월 18일 0시 우선변제권 취득
2. 2019년 10월 17일 전입신고
 
우선변제권은 원칙적으로 확정일자를 받는 즉시 발생하지만, 대항력의 효력이 2019년 10월 18일 0시에 발생하기 때문에 대항력을 전제로 인정되는 우선변제권의 효력 또한 2019년 10월 18일 0시에 발생합니다.
대법원은 우선변제권은 대항요건이 아닌 대항력을 전제로 인정된다고 일관된 입장을 보이고 있습니다.