땅 계약 후 도로로 사라진 면적 30%, 계약 취소될까?

주택 건설하기 위해 토지 매입…건설 못하게 됐다면 동기의 착오라도 계약의 중요 부분에 관한 착오에 해당해 계약 취소 가능

부동산 매매계약을 할 때 해당 부동산의 일부가 도로에 편입된다는 사실을 알았지만 큰 비중을 차지 않는다고 판단한 A씨. 그는 해당 부동산을 구입해 주택을 지을 계획으로 매매 계약을 체결했다. 하지만 나중에 알고 보니 도로로 편입되는 면적이 해당 부동산의 30%에 달했다. 이렇다면 A씨는 원하던 주택 건설을 할 수 없게 돼 계약 자체의 취소를 원했다. A씨는 이 부동산 매매계약을 과연 취소할 수 있을까?

대법원은 위와 같은 내용의 법적 다툼에서 A씨가 부동산 매매계약을 취소할 수 있다고 판결했다. 

사건을 거슬러 올라가면 이렇다. A씨와 B씨는 부동산 매매계약을 체결했는데 A씨는 주택을 건설할 계획이었고, B씨도 이런 사정을 잘 알고 있었다. 문제는 A씨가 구입할 토지의 일부가 도로에 편입될 예정이라는 점. 이와 관련 부동산 중개업자는 해당 토지 중 도로 편입 면적은 60~90㎡ 정도라고 했다.

A씨는 이에 나머지 면적만 확보되더라도 주택 건설이 가능하다고 판단해 해당 토지를 구입하기로 결정했다.

그러나 매매계약 후 실제로 도로로 편입된 면적은 생각보다 훨씬 넓었다. 해당 토지 중 600㎡를 훨씬 넘는 전체 면적의 30% 정도가 도로에 편입됐다.

남은 면적만으로는 주택을 지을 수 없다는 사실을 알게 된 A씨는 매매 계약을 취소하려고 했다. 그러나 B씨는 취소할 수 없다고 맞섰고, 결국 사건은 대법원까지 갔다. 

대법원은 A씨가 착오를 이유로 매매 계약을 취소한 것을 인정한 원심을 그대로 받아들였다. (2000다12259 판결) 

대법원은 이 사건에서 "동기의 착오가 법률행위 내용의 중요 부분 착오에 해당되는 이유로 표의자(여기서 A씨)가 법률행위를 취소하려면 보통 일반인이 표의자 입장에 섰더라면 그같은 의사표시를 하지 않았으 것이라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다"고 밝혔다.

A씨의 매매 계약 동기는 주택 건설이다. 그런데 토지의 많은 부분이 도로에 편입돼 주택을 건설하지 못하게 됐다. 이것을 동기의 착오라고 한다. 그런데 이 동기의 착오가 계약의 중요부분 착오여야 계약을 취소할 수 있다.

만약 이 사실을 알았다면 A씨는 물론 다른 사람이라도 토지를 사지 않았을 것이다. 이런 상황이라면 A씨의 동기의 착오는 계약의 중요부분에 대한 착오라고 볼 수 있다. 따라서 A씨는 이 법률행위(계약)을 취소할 수 있는 것이다.

그런데 만약 A씨가 중대한 과실(중과실)로 착오를 해 계약하게 됐다면 아무리 동기의 착오가 중요하다고 해도 계약을 취소할 수 없다. 이런 중과실은 A씨의 직업, 행위의 종류 및 목적 등에 비춰 통상적으로 요구되는 주의를 전혀 기울이지 않은 것을 말한다.

이 기준에 따르면 대법원은 정육점을 운영하던 A씨가 부동산 중개업자의 말만 듣고 착오에 빠진 것에 대해 A씨의 중과실은 없다고 판단했다. 중과실이 있다면 계약을 취소할 수 없지만 A씨는 중과실이 없는 동기의 착오가 있었기 때문에 매매 계약을 취소할 수 있었다.

◇ 판례 팁 = 동기의 착오를 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 않았으리라고 여겨질 정도로 중요한 부분에 관한 것이어야 한다.

이 중요한 부분에 대한 착오에 해당해 계약을 취소하더라도 만약 그 착오가 중과실에 의한 것이면 계약을 취소할 수 없다. 이때 중과실 판단 기준은 해당인의 직업과 행위의 종류·목적 등에 비춰 보통 요구되는 주의를 전혀 기울이지 않은 것이다.