건설사가 깎아준 분양가, 수천만원 취득세도 그만큼 덜내도 되나?

                                                    

    

새 아파트를 분양 받으면 당연히 취득세를 내야 합니다. 취득세 세율은 아파트 분양가에 따라 다릅니다. 먼저 △6억원 이하인 주택은 취득가액의 1%를 취득세로 내야하며 △6억원 초과~ 9억원 이하라면 2%를 △9억원 초과는 3%를 내면 됩니다. 예컨대 아파트 분양가가 5억원이라면 1% 취득세 세율을 적용받아 취득세로 500만원을 내야 하며, 분양가가 10억원이라면 세율 3%를 적용받아 3000만원을 납부해야 합니다. 6억원을 초과하는 분양가라면 취득세 자체만도 만만치 않은 금액인데요. 
     
그러나 분양가보다 아파트값이 올라만 준다면 이 정도 취득세는 아깝지 않을 수 있습니다. 건설사는 특히 분양 계약을 100% 완료하기 위해 집값이 오를 것이라고 적극적인 홍보에 나설 수 있는데요.

최근에는 아예 아파트값 보전을 조건으로 하는 안심보장특약을 추가해 분양 계약을 유도한다고 합니다. 여기서 안심보장특약이란 분양 계약 체결 이후 아파트값이 하락할 경우 그 하락폭만큼 건설사가 분양가를 깎아주는 것인데요.  
    
직장인 A씨도 이처럼 B건설사와 분양대금 중 10% 지급을 2년간 유예해주고, 아파트값 하락 시 이 10% 범위에서는 원금을 보전해준다는 특약을 조건으로 분양 계약을 맺었습니다. 그리고 2011년 취득세를 납부하고 소유권이전등기까지 끝냈는데요.
 
A씨와 건설사 모두 원치 않았던 아파트값 하락이 결국 벌어지고 말았습니다. 이에 A씨는 특약에 따라 처음부터 지급하지 않은 분양가의 10%를 상계 처리할 수 있었습니다. 결국 실질적으로는 아파트 분양가가 줄어드는 결과를 낳았는데요.
 
그렇다면 여기서 잠깐! 수백만원에서 많게는 수천만원에 달하는 취득세는 과연 어떤 금액을 기준으로 납부해야 할까요?
 
대법원, 처음 신고한 분양가대로 취득세 내야
    
A씨는 실질적으로 분양가가 감액된 것이니 실질과세 원칙에 따라 감액된 가격을 기준으로 취득세를 부과해야 한다고 주장했습니다. (지방세기본법 제50조)
    
그러나 부산진구청은 A씨가 이렇게 취득세를 조정해달라고 낸 경정청구를 거부하는 처분을 내렸는데요. A씨는 급기야 이 처분에 불만을 품고 소송까지 제기했습니다.
 
법원은 부산진구청의 이런 처분이 적법하다고 봤는데요. 1, 2심 뿐 아니라 대법원도 모두 구청 측이 A씨에게 취득세를 돌려줄 필요는 없다고 판결했습니다.
 
취득세 과세표준은 A씨가 처음 신고한 취득 당시 분양가로 봐야하는 것이지, 소유권을 취득한지 2년이 지난 시점의 감정가격을 과세표준으로 봐선 안된다는 주장인데요. 
     
이는 취득세 납세의무는 분명히 과세 물건을 취득하는 때에 성립한다는 점에 근거합니다. (지방세기본법 제34조 제1항 제1호)
 
건설사와 아파트값 하락에 따른 특약을 맺었다고 해도 아파트 취득 후 시세 등락을 고려한 약정일 뿐 취득 시 분양가에 A씨도 동의했던 사실을 부정할 수 없습니다.  
     
집값 많이 올랐다고 취득세 더 내지 않는 것과 같은 이치 

그러니까 취득 이후 집값이 떨어졌고, 이를 건설사가 일부 보전해줬다고 해서 취득 시 아파트값 자체가 변경됐다고 보긴 힘들다는 것입니다. 반대로 취득 후 2년 사이 아파트값이 올랐다고 해서 취득세를 추가로 내지 않아도 되는 것과 같은 이치입니다.  
    
지방세인 취득세는 지방세기본법상 과세에 문제가 있다고 판단되면 경정청구를 통해 구제받을 수 있는데요. 그러나 건설사의 분양가 보전 과정에서 과세표준 금액이 낮아졌으니 이에 따라 취득세도 낮춰줘야 한다는 주장은 법적으로 받아들여질 수 없는 주장입니다.