분양계약 체결 및 해제에 대한 법률분쟁 및 대책-2

자주 발생하는 분쟁의 유형

분양계약 당사자 관련 분쟁

 

▶분양계약서에 시행사와 시공사가 기재되어 있는 경우

 

신축 분양목적물의 시행사는 보통 중소기업체이고, 시공사는 일반인들에게 인지도가 높은 건설회사여서 수분양자들은 대부분 시행사의 자력보다는 시공사의 자력을 믿고 분양계약을 체결하는 경우가 많고, 분양대금도 보통 시행사 및 시공사의 공동예금계좌로 입금하도록 되어 있어 수분양자들로서는 시행사 및 시공사 모두 분양자로 오인하고 있는 경우가 많습니다.

 

더욱이 일간지에 분양광고를 하면서 시행사는 작게 표시하고 인지도가 높은 시공사는 크게 표시하여 시공사만을 부각시키며, 분양계약서에 시행사 및 수분양자의 권리의무 뿐만 아니라 시공사의 권리의무도 규정하고 있고 시공사로서 분양계약서에 서명·날인하는 경우가 많아 법을 잘 모르는 일반인으로서는 시공사도 분양계약의 당사자로서 권리의무가 있다고 생각을 하는 경우가 많습니다.

 

그러나 분양계약서에 시행사와 수분양자가 당사자로 기재되어 있고, 시공사는 시공사로서 책임을 지고 준공한다는 내용으로 서명·날인을 한 경우 분양계약의 주체는 시행사와 수분양자입니다. 시공사는 단지 분양목적물의 준공을 책임질 의무만 있을 뿐, 이러한 사정만으로 시행사와 공동으로 분양계약을 한 것으로 볼 수는 없습니다.

 

사안에 따라 시공사가 시행사와 공동으로 재건축사업 등을 추진하면서 재건축사업 및 분양사업을 사실상 주도하는 경우에 있어서는, 시공사를 시행사와 공동사업자로 볼 수 있는 경우도 있습니다. 그러나 일반적으로는 분양계약의 당사자는 시행사와 수분양자입니다.

 

▶분양계약서에 시행사, 시공사, 관리신탁사가 기재되어 있는 경우

 

시행사 및 시공사는 분양목적물의 신축·분양사업과 관련하여 시공사의 공사대금의 지급을 담보하기 위한 방안으로 시공사를 우선수익자로 정하여 관리신탁사와 관리신탁계약을 체결하고, 관리신탁사로 하여금 분양계약 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행하게 하는 내용의 대리사무계약을 체결하는 경우 분양계약서에는 위 3사가 모두 기재되어 있어 수분양자로서는 분양계약의 당사자를 위 3사 모두로 오인하는 경우가 많습니다.

 

예를 들어, 분양계약서의 “매도인”란에 시행사만 기재되어 있고, 그 아래 시공사, 관리신탁사가 각 기재되어 있으며, 시행사, 시공사, 관리신탁사 대표이사의 기명·날인이 되어 있으나, 시공사는 공사도급계약서상에 명시된 한도 내에서 책임준공을 하고 공사시공과 관련한 업무를 제외한 모든 업무에 관해서는 일체의 책임을 지지 않는다는 취지의 내용과, 관리신탁사는 대리사무계약에 따라 위임된 분양계약의 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행한다고 기재되어 있는 경우입니다. 이러한 경우, 수분양자는 시공사 및 관리신탁사가 시행사와 공동으로 분양계약을 체결하였다거나 시행사의 분양계약상의 의무를 연대하여 이행하겠다는 묵시적 특약을 하였으므로 시행사와 연대하여 분양계약 해제에 따른 손해배상책임이 있다고 주장하기도 하지만 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 분양계약의 당사자는 시행사만이라고 해야 할 것입니다.

 

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