분양계약 체결 및 해제에 대한 법률분쟁 및 대책-5

▶업종제한 특약사항의 불이행 관련 분쟁

 

분양계약서에 업종제한에 관하여 명시한 경우 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들뿐만 아니라 분양자에게도 적용됩니다. 분양자는 상가의 다른 점포를 제3자에게 분양함에 있어 중복되는 업종으로 분양하지 않을 의무, 수분양자의 영업권을 해하지 않는 범위 내에서 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무, 업종제한 규정에 위반하는 수분양자들에 대하여 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 업종제한의무의 이행을 확보할 의무 등을 부담합니다. 수분양자는 분양자의 이러한 의무위반을 이유로 한 계약 해제가 가능합니다.

 

또한 수분양자, 수분양자의 지위를 양수한 자, 점포를 임차한 자도 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다.

수분양자, 양수인, 임차인은 업종제한 의무를 위반한 다른 수분양자, 양수인, 임차인에 대하여 영업금지청구권을 가지고 이를 피보전권리로 하여 법원에 영업금지가처분 신청 및 영업금지청구소송도 가능합니다. 이 때 동종영업금지청구권의 범위는 분양계약이나 관리단 규약에서 특별히 정한 바가 없다면, 통상 같은 건물의 같은 층 내 뿐만 아니라 동일한 상권을 이루는 같은 건물 내에 있는 모든 점포에 미칩니다.

 

▶계약해제의 절차와 관련한 분쟁

 

보통 분양계약시 수분양자는 계약금을 포기하고, 분양자는 계약금의 배액을 상환하는 조건으로 해약할 수 있다고 정하는 경우가 많은데, 이는 계약금만 수수된 상황에서 적용되는 것입니다. 따라서 중도금이 수수된 이후에는 이런 조건으로 일방적으로 계약을 해제할 수는 없으며 상대방의 채무불이행 등 계약해제사유가 있는 경우 계약을 해제할 수 있습니다.

 

분양자가 수분양자에게 계약해제를 통보하면서 계약해제에 따른 정산금을 지급하고 수분양자가 명시적인 이의유보 없이 분양자가 제공하는 계약해제에 따른 정산금을 수령하였다면, 당시 수분양자가 계약해제의 효력을 인정하지 아니하고 이를 다투고 있었다고 볼 수 있는 객관적인 사정이 있었다거나, 그 외에 상당한 이유가 있는 상황에서 위 정산금을 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이는 분양자가 주장한 계약해제 사유를 인정한 것으로 보아야 합니다. 이를 묵시적 계약의 해제라고 하는데, 수분양자의 입장에서는 자신과 상관없는 사정에 의하여 계약을 해제당하는 불이익을 받지 않기 위하여서는 위와 같은 정산금 수령시 주의를 해야 합니다.

 

▶소송이 제기되었을 경우 대응요령

 

수분양자가 분양자를 상대로 분양계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상을 청구하는 경우 수분양자가 분양대금을 지급한 정도에 따라 아래 사항을 주의·확인하기 바랍니다.

 

① 분양계약 체결 및 계약금 지급 → ② 중도금 분할 지급 → ③ 잔금 지급

 

① 단계(계약금만 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우

수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다.

수분양자는 분양계약서에 정한 위약금조항을 근거로 계약금의 배액의 지급을 청구할 수 있습니다.

 

만약, 분양계약서에 위약금조항을 두지 않았을 경우에는, 수분양자로서는 분양계약이 정상적으로 이행되었을 경우 얻을 수 있었던 이행이익을 입증하여 청구하거나, 분양자의 이행을 믿고 지출한 비용인 신뢰이익의 손해를 분양자가 그러한 지출을 알았거나 알 수 있었던 경우, 그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다는 것을 입증하여 신뢰이익을 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있습니다.

 

② 단계(계약금 및 중도금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우

 

수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다.

 

분양자의 불이행의무가 수분양자의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 경우(예를 들어, 입주의무 불이행, 소유권이전등기의무 불이행, 분양목적물 인도의무 불이행의 경우), 우선 분양자에게 분양자의 의무의 이행을 최고하면서, 수분양자의 잔금지급에 관한 이행제공을 하여야 합니다. 소 제기 전에 이와 같은 이행최고 절차 및 이행제공을 하지 아니하였다면 소 제기 이후라도 즉시 이와 같은 절차를 밟아야만 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있다는 점을 주의하기 바랍니다.

 

수분양자는 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다.

 

기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나, 위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

 

③ 단계(잔금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우

 

수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다.

 

수분양자는 상대방에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 위 기간내에 이행하지 아니하는 경우 분양계약을 해제하고 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다. 다만, 기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나, 위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

 

수분양자가 분양자를 상대로 분양계약에 따른 분양목적물의 인도 및 소유권이전등기를 청구하는 경우, 수분양자는 분양목적물의 점유이전금지 가처분 및 처분금지 가처분 등의 보전처분을 해 두어야 향후 본안 소송에서 승소를 하여 집행을 하는 데 어려움이 없습니다.

 

◆ 분양계약해제 사례

 

사례 : 사례친구 사이인 전업주부 A와 B는 우연한 기회에 서울시내의 한 신축 아파트 주변에 지하철역과 테마공원이 들어선다는 분양광고를 보고 분양계약을 체결했다. 그러나 자금조달에 대한 계획 없이 성급히 분양받은 A는 계약금과 2차례의 중도금까지만 어렵게 납입했다. 또 아파트의 투자가치가 없다고 판단해 분양계약을 해제하려고 한다. 반면 B는 분양대금을 모두 납입하고 아파트에 입주했다. 하지만 분양업체에서 광고했던 것과 달리 아파트 주변에 지하철역이 생기기는커녕 쓰레기매립장이 건설되고 있었다.

 

Q : A는 어떤 방식으로 분양계약을 해제할 수 있나

 

A가 계약금만 지급했다면 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해제할 수 있다. 그러나 이미 중도금이 지급된 이상 단순히 위와 같은 방법으로 분양계약을 해제할 수 없고 결국 구체적인 계약서 조항에 따라 결론이 달라진다. 다만 공정거래위원회의 아파트 표준공급계약서에 의하면 분양계약을 체결한 후 중도금을 1회라도 납부한 뒤에는 매도인의 동의가 없는 한 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없도록 하고 있지만 매수인의 사정에 의해 분양계약을 해제하는 경우에는 위약금을 부담하면 가능하도록 되어 있다. 또 매도인의 과도한 위약금 책정을 방지하기 위해 공급대금 총액의 10% 정도만을 위약금으로 정하고 있다.

 

따라서,A처럼 중도금을 일부라도 지급한 경우 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없지만 분양계약서에 분양업체의 동의를 얻거나 매수인의 사정으로 분양계약을 해제할 수 있도록 규정되어 있는 경우에는 위약금을 부담하고 계약을 해제할 수 있다.

 

Q : B는 분양업체를 상대로 손해배상을 받을 수 있나

 

최근의 대법원 판례는 아파트 분양업체가 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장 건설이 예정되어 있거나 공동묘지가 조성되어 있다는 사실을 분양계약자에게 고지하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있다. 분양업체는 수분양자가 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 계약을 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 따라서,B는 분양업체가 모집공고를 내며 쓰레기 매립장이 건설 중인 사실을 알리지 않았다면 분양업체에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.

 

최근 주택공급의 확대 등으로 미분양 아파트가 증가하고 있다. 분양업체는 교통, 공원, 학교시설이 들어선다는 등의 분양광고를 통해 미분양을 줄이기 위한 노력을 한다. 수분양자들은 대금지급조건이나 과대광고만 보고 성급하게 분양계약을 체결하기도 한다. 아파트와 상가 분양계약의 경우에는 임대차보호법과 같이 분양자를 보호하기 위한 특별법이 없어 계약체결시에 입지조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

 

또 계약서 작성시 (1)등기부등본 등을 통해 권리관계 확인 (2)입주예정일의 명확한 기재 (3)분양계약 해제의 경우 위약금 조항 확인 (4)분양광고 내용 중 중요사항 계약서 기재 (5)대금지급 시기 및 방법을 특정하고 특약사항 확인 등 철저한 주의를 기울여야 한다.

 

분양권계약해지 입주분쟁 전문 변호사 사무실

법률사무소 태온  윤  명  선  사무장   010-4878-6965