(윤명선칼럼) 알아두셔야 할 생활법률(7)

1.공사중인 아파트 등기부등록 않아도 구분소유권 성립가능

 

아파트 등 집합건축불이 완성되지 않아 등기부에 등록되지 않았더라도 분양계약 신청 등을 통해 건물의 각 부분을 구분하겟다는 의사가 객관적으로 표시됐다면 구분소유권이 성립한 것으로 볼 수 있다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원은 17일 경매에서 서울시 강남구의 A아파트 한 채를 낙찰받은 김모씨가 아파트 분양자 노모씨와 한국토지신탁을 상대로 낸 대지권지분이전등기 청구소송 상고심에서 원고승소판결한 원심을 확정했다. 이번 판결로 “구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 성림한다”고 판시한 기존 판례는 변경됐다.

재판부는 판결문에서 “구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구부행위를 인정할 수 있고, 이 후 1동의 건물과 구분건물이 객관적, 물리적으로 완성되면 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로써 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다”고 설명했다.

그러나 대법관은 “구분소유권은 그 성림에 따랄 구부넌물과 대지가 일체적으로 취급되는 법적 효력까지 주어지는 등의 효력이 있으므로 이해당사자들이 구분소유권을 쉽고 명확하게 외부에서 알 수 있도록 해야한다”며 “법률관계의 명확성과 안정성을 담보하기 위해서는 부동산 물권변동에 잇어 요구되는 공시방법인 등기에 준할 정도로 공시기능을 갖추는 것이 반드시 필요하다”는 반대의견을 냈다.

노씨가 경영하는 J건설은 2002년 4월 서울 강남구 삼성동에 아파트를 신축하는 계약을 체결하고 같은 해 5월 착공했다. 노씨는 2003년 9월 공사 중인 아파트 단지의 토지를 담보로 한국토지신탁과 부동산담보신탁계약을 체결했는데 김씨는 2006년 6월 경매를 통해 해당아파트 중 801호를 낙찰받았다. 김씨는 부동산담보신탁계약 체결 당시 이미 아파트 각 호의 구분소유권이 성립한 상태였고 자신이 801호를 낙찰받은 만큼 그에 따른 지분도 함께 취득했다며 노씨 등을 상대로 지분의 소유권이전등기를 요구하는 소송을 냈다. 1심은 건축물이 완성되기 전 각 구분건물의 소유권은 성립할 수 없다는 판례를 인용해 원고의 청구를 기각했다. 그러나 2심은 이미 아파트의 각 부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추고 있었고 노씨가 분양계약을 체결하는 등 건물의 각 부분을 구분하는 행위가 있었던 것으로 보고 원고 승소 판결했다.

대법원 관계자는 “이번 판결은 구분소유권의 성립요건 및 성립시기와 관련해 서로 다른 취지로 대립하고 있던 기존 판계를 정리해 집합건물법을 해석하는 데 중요한 법리를 선언한 것으로 볼 수 있다”고 말했다.

 

2. 자동차 사용 후라도 매매계약해지 가능하다.

 

원고는 2011,3월 피고로부터 승용차를 37.600,000원에 매수하여 운행을 하였다. 그 후 2011,8 ~ 2011,10 사이에 3차례에 걸쳐서 운행 중 시동 꺼짐 현상이 발생하여 피고의 서비스센터에서 수리를 하였고 다시 2012,2 4번째 운행 중의 시동 꺼짐 현상 발생으로 인하여 피고에 매매계약해지통보를 한 후 손해배상 소송을 하였다.

재판부는 현대의 자동차, 특히 승용차의 판매계약 관계는 단순히 강학상 종류물 매매계약 관계에 불과하다고 볼 수는 없다. 일반 소비자로서는 최첨단 과학기술의 결정체인 자동차의 안정성 확보를 그 개발자인 제조, 판매회사에 의존할 수 밖에 없고, 제조, 판매회사 역시 자동차 판매에 연계하여 고객이 안심하고 자동차를 운행할 수 있도록 일정 기간 또는 주행거리 범위 내에서 특정 결함에 대하여는 무상으로 보증수리를 해 준다든지, 특정 차종에 대한 리콜을 실시하는 등 최선의 서비스 제공을 약속하고 있기 때문이다.

따라서 자동차 제조, 판매회사가 고객에게 제공해야 할 최선의 서비스 제공을 제대로 수행하지 못하여 고객이 안심하고 자동차를 운행할 수 있도록 하여 주지 못했다면 이는 중대한 계약위반행위이며, 제조, 판매회사에게 귀속되어야 할 사항 때문에 자동차의 안정성에 대한 신뢰가 파괴되었음에도, “일단 외형상 문제는 해결되었다”라는 이유로 운전자로 하여금 계속 자동차의 운행을 강요하는 것은 운전자의 생명, 신체를 담보로 자동차의 안전성을 확인하라는 부당한 결과가 되므로, 자동차를 구입한 고객은 자동차를 정상적으로 운행하기 어려운 지경에 빠지게 한 제조, 판매회사에게 자동차 매매계약의 해제를 요구할 수 있다고 보아야 한다고 밝혔다.

재판부는 차량 가액 37,600,000원 전액에 추가로 차량매매비용인 350여만원을 지급하라며 원고 승소 판결하였다.

 

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산 팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

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