대출 받아 산 집, 상속세 얼마?

상속·증여·양도세액 달라… 세율 계산법 정확히 따져봐야

상당수의 사람들이 아파트를 구입할 때 은행대출을 받는다. 또한 주택이 두채 이상인 경우 그중 한채는 임대를 한다. 은행대출을 받았거나 임대를 한 경우 대출금과 임대보증금은 집주인 입장에선 앞으로 갚아야 할 채무다. 이처럼 채무가 있는 부동산을 양도하거나 상속 또는 증여할 경우 채무에 대한 처리방법이 모두 다르다.

예컨대 6년 전 5억원을 주고 산 부동산가액이 현재 10억원이고, 이 부동산을 담보로 4억원의 대출을 받은 후 3억원의 보증금을 받고 제3자에게 임대해준 아파트를 양도하거나 상속 또는 증여할 경우 부채를 어떻게 취급하는지 살펴본다.

첫째, 부동산을 타인에게 양도하면 양도소득세를 계산해서 내야 하는데 양도소득세는 부동산을 사고 팔아서 남는 금액, 즉 양도차액에 대해 내는 세금이다. 따라서 은행에서 대출을 받아 구입했다면 대출이자는 남는 금액에서 빼야하는, 즉 비용으로 인정받아야 한다고 생각할 수 있다. 그러나 은행채무는 비용으로 인정해주지 않는다. 뿐만 아니라 채무에 대한 이자비용도 비용으로 인정받을 수 없다.

양도소득세의 과세표준은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액으로 계산한다. 양도가액은 10억원이며 취득가액은 5억원이다. 그리고 기타 필요경비를 공제하는데 필요경비에 은행채무나 보증금 등 부채는 공제하지 않는다. 은행채무에 대한 이자도 비용으로 공제해주지 않는다. 따라서 과세표준은 5억원이 된다.

양도소득세 과세표준=10억원-5억원=5억원

둘째, 상속세는 상속재산에 대해 세금을 과세한다. 이때 상속재산에는 채무도 포함하기 때문에 채무가 있는 부동산을 상속받게 되면 부동산 가액에서 채무를 뺀 금액을 상속받은 것으로 보고 상속세를 계산한다. 상속세 과세가액은 상속재산가액에서 채무를 공제해 계산하므로 3억원이 과세표준이 된다.

상속세 과세표준=10억원-4억원-3억원=3억원

하지만 주의할 점은 상속이 일어난 시점으로부터 소급해 1년 이내의 채무, 즉 대출받은 금액이나 임대보증금으로 받은 금액이 2억원 이상이거나 2년 이내에 5억원 이상인 경우엔 대출 또는 임대보증금으로 받은 금액의 사용처를 상속인이 밝혀야 한다. 만약 밝히지 못하면 밝히지 못한 금액은 상속재산에 포함된다.

셋째, 증여는 부동산 등을 대가없이 무상으로 주고받는 계약이므로 증여세는 무상으로 받은 금액을 기준으로 세금을 계산해 증여받은 사람이 납부해야 한다.

이때 채무가 있는 부동산을 증여받는다면 두가지를 고려해볼 수 있다. 한가지는 부동산에 관련된 채무를 증여받는 사람이 부담하는 경우이며, 다른 하나는 부동산에 관련된 채무를 증여한 사람이 부담하는 경우다.

만약 부동산에 관련된 채무를 증여하는 사람이 부담하고 증여했다면 부동산가액 전체가 증여가액이 되기 때문에 부동산가액 전체를 기준으로 증여세를 계산하면 된다.

위 사례에서 은행채무와 보증금을 아버지가 부담하기로 하고 채무가 하나도 없는 상태로 아들에게 아파트를 증여했다고 가정해보자. 이 경우 아들은 채무가 하나도 없는 10억원짜리 아파트를 온전히 증여받게 되는 것이므로 증여세 과세표준은 10억원이 된다.

그런데 만약 부동산과 관련된 채무를 증여받는 사람이 책임지기로 하고 증여를 받았다면 결국 부동산과 관련된 채무는 증여받은 사람이 갚아야 한다. 즉, 채무부분에 대해서는 증여받은 사람이 언젠가는 갚아야 하기 때문에 대가를 주고 부동산을 인수한 것과 같다.

결국 채무가 있는 부동산을 증여받을 때 증여받는 사람이 그 채무를 부담하기로 했다면 부동산가액에서 채무부분 만큼 무상으로 증여받은 것이 아니라 대가를 주고 인수한 것이 된다. 따라서 증여한 사람이 양도소득세를 내야 하며 증여받은 사람은 채무부분을 차감한 부분에 대해서만 증여세를 계산해서 내게 된다. 이렇게 채무를 증여받는 사람이 부담하기로 하는 증여를 '부담부증여'라고 한다.

위 사례에서 은행채무 4억원과 임대보증금 3억원을 아들이 책임지기로 하고 아파트를 증여받는 경우 아들은 언젠가는 은행채무와 보증금을 갚아야 한다. 증여를 받는 시점에서는 대가를 주지 않았지만 미래에 언젠가는 분명히 갚아야 한다는 얘기다. 따라서 대가를 주고 아파트를 받은 것이나 다름없다. 즉, 아버지의 채무를 인수하고 그 대가로 아파트를 받은 것이므로 돈을 주고 아파트를 구입한 것과 같다고 볼 수 있다.

따라서 아파트값 10억원 중 아들이 부담하기로 한 채무 7억원은 대가를 주고 구입한 것과 같기 때문에 증여가 아니라 양수이며, 아버지 입장에서는 양도가 된다. 그리고 채무를 제외한 3억원은 무상으로 준 것이기 때문에 이 부분만 증여가 된다.

양도소득세 과세표준 7억원-5억원×7/10=3억5000만원

증여세과세표준 10억원-7억원=3억원

만약 은행채무 4억원은 아버지가 책임지고 보증금은 아들이 책임지기로 하는 증여계약을 체결했다면 보증금 3억원은 양도소득세를 계산해야 하고 나머지 7억원에 대해서는 증여세를 내야 한다.

위 사례에서 보았듯이 부채를 얼마로 하느냐에 따라 내야 하는 세금이 달라진다. 그런데 양도소득세와 증여세는 세금을 계산하는 방식이 다르기 때문에 부채의 금액을 누가 얼마나 부담하느냐에 따라 내야 하는 세금의 금액이 달라진다. 따라서 부담부증여를 하는 경우 납세자가 세금이 적게 나오도록 부채금액을 조절하면서 방법을 선택할 수 있다.