KDI "LTV 규제 완화해 적격대출 유도해야"

주택 담보가치인정비율(LTV) 규제를 완화해 하우스푸어의 기존 대출을 '적격대출'로 전환해야 한다는 주장이 나왔다.

한국개발연구원(KDI) 송인호 연구위원과 조만 실물자산연구팀장은 11일 '2012년 4분기 부동산시장 동향분석과 정책현안' 보고서에서 "하우스푸어 대응책은 잠재 금융부실 차입자에 대한 사전대응으로 접근해야 한다"고 밝혔다.

적격대출이란 주택금융공사가 주택저당증권(MBS) 발행 등으로 금융기관에서 조달한 재원으로 취급하는 장기ㆍ고정금리 분할상환대출이다. 작년 3월 출시 이후 인기를 끌어 연말까지 약 14조원이 공급됐다.

보고서는 현재 제2,3 금융권의 주택대출자 가운데 제1금융권으로 전환할 수 있는 차입자를 선별한 적격대출 프로그램을 활용해 기존 대출을 조정할 것을 권고했다.

LTV 규제를 80%까지 완화하면 30~40대 주택 실수요자 가운데 집값의 40% 이상인 목돈을 마련하기 어려운 소비층의 대출 전환에 효과가 클 것으로 추정했다.

기존 차입자의 채무를 조정하려면 '만기 연장→이자율 조정→원금 탕감' 순의 단계별 조정이 필요하다고 지적했다. 원금 탕감은 금융기관과 차입자, 정부가 비용을 공유해 도덕적 해이와 재정지출을 최소화해야 한다고 주문했다.

주택경기 회복도 강조했다. 주택 매매수요ㆍ거래량 하락이 잠재적인 가계부채 부실과 연관됐다는 이유에서다.

이를 위해서는 중앙ㆍ지방정부 간 세수 배분과 형평성을 고려한 장기적인 세제개편이 필요하다고 밝혔다. 단기적인 세금 감면은 시장 불확실성을 높일 수 있다고 판단했다.

가계대출 부실은 반복될 수 있어 서민금융시스템의 확립을 염두에 둔 정책디자인을 고려해야 한다는 제언도 했다.

중장기 과제로는 저소득ㆍ저신용 차입자에 대한 '금융포용(financial inclusion)'을 제시했다. 저성장, 고령화, 도시화 정체 등에 따른 대출위험을 관리하자는 얘기다.

우선 대출 목적과 금융시장 여건에 맞춰 총부채상환비율(DTI)과 LTV 규제 등 거시건전성 규제를 차별화해야 한다고 주장했다.

단기적으론 대출을 규제ㆍ감독하고 장기적으론 임대ㆍ자가주택을 안정적으로 공급해 수급불균형을 해소할 것을 당부했다.

다양한 유형의 MBS와 리츠(부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드)를 도입해 자본시장의 자금이 부동산 임대시장으로 흘러들어가 부동산 서비스산업의 부가가치를 높여야 한다고 역설했다.

2012년 연간 부동산시장 동향과 관련해선 아파트 거래량이 72만호로 전년 대비 21% 감소해 2006년 이후 최저 증가율이었다고 분석했다.

실질 주택매매가격은 전년과 비교해 서울 -3.6%, 경기 -3.2%, 인천 -5.3% 등으로 수도권의 하락세가 지속했다. 전국에서는 0.7% 올랐다.

은행ㆍ비은행의 주택담보대출 총 잔액은 2012년 11월 말 현재 397조5천억원으로, 비은행 예금기관의 증가세 둔화가 뚜렷하게 나타났다.