‘깡패세입자’에 가슴 졸이는 집주인들 ↑

#1. 직장인 김모46·男)씨는 월세가 밀릴 것이라는 생각은 미처 하지 못하고 대출받아 아파트를 구매해 임대를 시작했는데, 첫 임차인을 받자마자 계획이 틀어졌다. 제때 월세를 내는 임차인을 받는 것은 결국 운이라고 하는데 매번 세입자를 만날 때마다 마음 졸이기도, 운을 기대하기도 싫어 전세로 전환할까 고민하고 있다.

#2. 지난달 15일 인천시 용현동에서 70대 집주인이 밀린 월세금을 받기 위해 세입자의 집을 찾았다가 세입자에 의해 살해됐다. 세입자 또한 집주인을 살해한 뒤 스스로 목숨을 끊었다.

#3. 지난해 10월 집주인 최모(57·男)씨는 월세를 4개월째 미룬 세입자 때문에 상담센터를 찾았다. 은행금리가 낮아져서 전세를 놓으면 집주인만 손해를 보는 구조가 돼 월세를 했는데, 세입자들이 월세를 무작정 미뤄 골치를 썩고 있다. 매정하게 내쫓는 것도 쉽지 않은 일이라며 한숨만 내쉬고 있다.

이처럼 세입자들의 밀린 월세 때문에 '가슴앓이'하는 집주인들이 늘고 있다.
7일 부동산업계에 따르면 저금리로 인해 전세에서 월세나 반전세로 전환이 가속화되는 가운데 월세연체로 인해 스트레스를 받는 임대인들이 늘고 있다.

서울 사당동 A공인 관계자는 "아파트를 월세로 내놓으려는 집주인 가운데는 월세미납을 우려해 세입자들을 골라 받으려고 하는 경우도 있다"면서 "특히 월세임대를 계속했던 집주인들은 월세를 미납할 때 연체이자를 지불해야 한다는 특약사항을 포함시키는 등 월세미납 리스크 관리에 신경을 많이 쓰는 편"이라고 전했다.

인근 B공인 관계자는 "통상 월세가 수익률이 높은 것은 임대인이 부담해야 할 월세미납 가능성과 공실 리스크 등 위험성 때문이 아니겠느냐"고 설명했다.

집주인 입장에서는 월세가 밀리기 시작하면 불안한 마음이 들 수밖에 없다. 특히 월세로 노후생활을 하는 노인들이나 대출금을 상환해야 하는 집주인이라면 더욱 그렇다.

따라서 월세가 한 달이라도 밀리기 시작하면 하루 빨리 계약을 해지하고, 새로운 세입자를 얻고 싶지만 절차가 간단하지 않다.

통상 월세계약 해지는 월세가 2개월분 이상이 밀렸을 때 가능하다. 그러나 2개월이 지났다고 해서 강제로 임대인 마음대로 건물을 비워 버릴 수도 없다. 임대료 납입을 촉구하고 미납 시 계약을 해지하겠다는 내용증명을 2회 발송 한 후에 그래도 납입하지 않으면 명도소송에 들어가야 한다.

그러나 보통 명도까지 3~6개월이 소요된다. 또 주의해야 할 것은 명도 소송 전에는 '점유이전금지가처분'을 해야 소송 중 점유자가 바뀌더라도 명도 소송의 효력이 있다.

이에 대해 강태욱 하나은행 PB사업부 부동산팀장은 "보증금을 낮게 책정할수록 불량 세입자를 만날 가능성이 높기 마련"이라면서 "보증금을 높게 해서 고정적인 수익이 있는 우량 임차인을 구하는 게 안정적"이라고 조언했다.

유영수 서울부동산칼리지 원장도 "고액자산가일수록 임대사업을 할 때 수익률보다 중요시하는 것이 안정성"이라며 "수익률이 높은 지역일수록 소액 투자이고 보증금이 적은 경우가 많아 그럴수록 리스크가 크다는 점을 유념해야 한다"고 강조했다.