알아두셔야 할 생활법률(14)

1. 소유권 장기 미등기에 명의신탁 수준 과징금 부과는 정당하다

 

장기간 미등기 상태인 부동산 매수인에게 부동산명의신탁을 한 경우와 동일한 과징금을 부과하는 것은 정당하다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산 실명법) 제10조1항은 부동산 매수인이 소유권보존등기가 마쳐진 뒤 3년 이내에 소유권이전등기를 하지 않으면 부동산 평가액의 30%범위에서 과징금을 부과할 수 있도록 규정하고 있다.

 

헌재는 지난달 28일 아파트 매수인 강모씨가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조1항에 대해 낸 헌법소원사건(2012헌바263)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다.

 

헌재는 결정문에서 "미등기상태가 장기화되면 사실상 전 소유자와의 사이에 명의신탁이 있는 것과 다름없어 투기·위법의 수단으로 악용될 수 있고, 실제는 명의신탁관계임에도 불구하고 매매나 교환, 증여 등들 내용으로 하는 계약을 체결한 것으로 가장해 명의신탁이 아니라고 주장하는 경우 그 실체를 밝혀내는 일이 쉽지 않다"고 밝혔다.

 

헌재는 "부동산실명법은 미등기 상태를 이용한 사실상의 명의신탁을 규제하고, 명의신탁을 미등기로 위장해 부동산실명법 적용을 회피하려는 시도를 차단함으로써 부동산등기 제도를 악용한 투기·탈세나 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 가격안정을 도모하고자 하는 규정으로 입법목적의 정당성이 인정된다"고 설명했다.

 

또 "부동산실명법은 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 했는지 여부도 과징금의 부과기준으로 고려하도록 규정하고 있어 장기미등기자의 경우 구체적인 과징금 금액을 산정할 때 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다는 점이 인정되면 과징금이 감경될 수 있는 길을 열어두고 있다"며 "명의신탁은 탈법이나 탈세를 목적으로 이뤄지는 것이 일반적이므로 명의신탁자가 이 감경사유에 해당될 가능성은 극히 낮으므로 실제로 모든 장기미등기자가 명의신탁자와 동일하게 과징금을 부과받게 되는 것은 아니다"라고 덧붙였다.

 

강씨는 2004년 5월 부산 금정구의 아파트를 구입했다. 2006년 4월 아파트에 대한 보존등기가 마쳐졌고, 강씨는 입주한 뒤 관리비를 내며 생활해오다 2011년 5월에서야 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 부산 금정구는 강씨가 잔대금을 납부하고도 소유권보존등기가 마쳐진 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다는 이유로 부동산 실명법에 근거해 과징금 1억4700여만원을 부과했고, 지난해 1월 강씨는 과징금 부과처분에 대한 취소소송을 제기한 뒤 같은해 7월 헌법소원을 냈다.

 

2.아파트상가차량 아파트 출입 못막는다

 

아파트 상가 이용자들도 아파트 단지를 내 도로나 놀이터를 자유롭게 이용할 권리가 있다는 법원의 결정이 나왔다. 법원은 아파트 입주자대표회의가 단지내 진입로를 차단하거나 울타리를 설치해 통행을 방해해서는 안된다고 판단했다.

 

서울 중랑구에 있는 한 아파트 상가에서 유치원을 운영하는 A씨는 아침마다 아파트 관리소장과 다투느라 애를 먹었다. 아파트 입주자대표회의가 원생들의 통학 차량이 아파트 단지 진입로를 오고가 주민들이 불편해한다며 진입로 이용을 금지했기 때문이다. 통학차뿐만 아니라 급식차도 진입로를 이용하지 못했다. 매번 먼 길로 돌아오거나 차단기 앞에서 실랑이를 벌여야 했다. 아파트 입주자대표회의는 유치원생들이 유치원과 맞닿아있는 아파트 놀이터를 이용하는 것도 못마땅해 했다. 급기야 입주자 편의를 이유로 유치원과 아파트 놀이터 사이에 울타리를 설치하겠다고 선언했다.

 

서울북부지법 민사1부(재판장 김정호 부장판사)는 최근 서울 중랑구에 있는 한 아파트 상가에서 유치원을 운영하는 A씨가 아파트 입주대표회의를 상대로 낸 통학차량진입방해금지가처분 신청(2012카합973)을 받아들였다.

 

재판부는 결정문에서 "아파트 부속 상가 건물의 구분소유자도 아파트 대지의 공유지분권을 보유하고 있다"며 "A씨가 상가의 구분소유자이므로 아파트 단지 내 도로, 주차장, 놀이터 등 이 사건 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있고, 유치원 이용자나 방문자에 대하여도 도로와 놀이터 등을 용도에 따라 쓰게 할 권리가 있다"고 밝혔다.

 

재판부는 "공용부분 관리에 관한 사항이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다"며 "아파트 입주자대표회의가 A씨의 유치원 통학차량이 아파트 단지에 진입하지 못하도록 결의했더라도 A씨의 승낙을 받지 않아 결의의 효력을 인정할 수 없다"고 설명했다.

 

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산 팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

윤정웅 내집마련 아카데미(부동산카페) 운영자. http://cafe.daum.net/2624796

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