상속받은 주택과 일반주택 양도세는?

[Q]김 씨는 10년 전 아버지로부터 단독주택 1채를 상속받았지만 이 집은 전세로 내주고 본인은 7년 전 분양받은 아파트에서 살고 있다. 김 씨는 지금 살고 있는 아파트를 팔고 다른 집을 구입해 이사 갈 계획을 하고 있다. 김 씨의 아파트 시세는 그동안 꽤 많이 올랐다. 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을 것으로 보고 안심하고 있었는데 최근 세법이 바뀌어 비과세 혜택을 받지 못할 수도 있다는 이야기를 들었다.

[A]한 가구가 주택 1채를 2년 이상 보유하다가 양도할 경우 양도세는 비과세된다. 김 씨와 같이 상속받은 주택과 본인이 직접 구입한 일반주택이 따로 있는 경우에도 상속받은 주택은 주택 수에서 제외해 마치 1주택자인 것처럼 세법 적용을 받는다. 따라서 김 씨와 같이 상속주택이 있더라도 본인이 직접 구입한 일반주택을 양도할 때에는 양도세가 비과세된다.

이처럼 상속주택에 혜택을 주는 이유는 상속을 통해 2주택자가 되더라도 이는 부동산 투기를 위한 것이 아니라 부득이하게 상속받은 것이라는 해석을 전제로 한 것이다.

하지만 이와 관련해 “주택을 상속받을 정도의 부유한 사람에게 너무 지나친 혜택을 주는 것 아니냐”는 지적도 제기됐었다. 특히 문제가 되었던 점은 이미 일반주택이 있는 상태에서 상속주택이 생기든, 그 반대로 상속주택이 있는 상태에서 일반주택을 구입하든 순서에 상관없이 상속주택은 무조건 있어도 없는 것처럼 봐주는 것이 과다한 혜택이라는 지적이었다. 이미 상속주택이 있는 상태에서 그 이후에 일반주택을 수차례 사고팔더라도 매번 비과세 혜택을 받는 것은 부당하다는 것이다.

이번 세법에서는 이러한 점이 바뀌었다. 즉, 주택을 상속받을 당시 이미 본인이 가지고 있던 일반주택에 대해서만 추후 양도할 때 1주택으로 보아 비과세를 해주기로 했다. 따라서 주택을 먼저 상속받은 이후에 추가로 일반 주택을 취득했을 때는 비과세 혜택을 주지 않고 2주택자로 보아 양도세가 과세된다.

당초 이 규정은 올해 2월부터 ‘양도’하는 주택을 대상으로 적용될 예정이었다. 이 경우 김 씨는 이번에 양도하는 아파트에 대해 비과세 혜택을 받지 못하게 되므로 양도세 부담이 커지게 된다.

하지만 다행히 이 규정은 올해 2월 15일 이후 ‘취득하고 양도’하는 것부터 적용되는 것으로 변경, 개정됐다. 김 씨가 양도하려는 아파트는 이미 그 이전에 취득한 것이기 때문에 개정된 규정을 적용받지 않는다. 즉, 상속주택이 있더라도 김 씨가 아파트를 양도할 때는 문제없이 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다만 앞으로 새로 취득하게 되는 일반주택은 세법 개정으로 인해 더이상 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없다. 만일 1세대 1주택 비과세를 받으려면 상속주택을 먼저 양도해 1주택인 상태에서 양도해야만 한다.