상가주택, 1가구 1주택 적용되려면?

[Q]서울 송파구에 있는 상가주택 3층에서 12년째 거주하고 있는 강모 씨(53). 1층은 편의점으로 임대하고 있고 2층은 세입자가 살고 있는데 이번에 경기 용인 지역 아파트로 이사를 계획하고 있다. 상가주택에 대한 양도소득세가 어떻게 되는지, 다른 집이 없으니 1가구 1주택 비과세 적용을 받을 수 있는 건지가 궁금하다.

[A]겸용 주택에 대한 양도소득세 과세 문제를 질문해오는 경우가 많이 있다. 겸용 주택이란 한 단위의 건물 안에 거주 목적으로 사용되는 주택과 상가나 사무실 등이 복합적으로 구성되어 있는 주택을 말한다.

현행 소득세법에서는 이러한 겸용 주택의 경우 주택 면적이 주택 외 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보고 세법을 적용한다. 반대로 주택 면적이 주택 외 부분과 같거나 작을 경우에는 주택만 주택으로 보고 그 외 용도로 쓰이는 면적은 기타 건물로 본다.

주택 면적의 판단은 실제 용도를 기준으로 한다. 영업용 건물 내에서 가족이 사실상 거주를 한다면 주택 용도로 보는 것. 보일러실이나 계단, 창고 등 공동으로 사용하는 부분 또한 실제 사용 여부를 따져 용도를 판단한다.

부속토지의 경우 전체를 주택으로 보면 건물 정착면적의 5배 이내(도시지역 외는 10배)의 토지는 주택부속토지로 본다. 그렇지 않을 경우는 주택 총면적과 기타 건물의 총면적 비율대로 안분하여 주택부속토지와 기타건물 부속토지로 나눈다.

강 씨의 경우 2층 세입자가 거주하는 주택과 3층 본인이 거주하는 주택을 합친 면적이 1층 상가의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 1가구1주택 비과세규정을 적용한다. 다만 주택의 시가가 10억 원 정도이므로 고가주택에 해당돼 양도소득세 부담이 전혀 없진 않다. 전체 주택처분가격(10억 원)에서 9억 원을 초과하는 금액(1억 원)이 차지하는 비율(10%)만큼의 양도차익을 계산해 양도소득세를 내는 것.

장기 보유 주택에 대해서는 3년 이상 보유할 시 24%, 10년 이상 보유할 시 80%의 장기보유특별공제를 적용한다. 따라서 9억 원을 초과하는 고가주택이라 할지라도 1주택자의 경우 세 부담이 크지 않다.

만약 3층만 주택이고 1층과 2층이 상가로 사용되어서 주택이 주택 외 부분보다 작다면 3층만 1가구1주택 비과세규정을 적용하게 된다. 1층과 2층 상가건물 및 상가부분 부속토지의 양도소득에 대해서는 6%에서 38%의 세율로 양도소득세가 과세된다.

건물 양도 시 의도적으로 주택 비율을 높이기 위해 용도변경을 하거나 증축 등을 하는 경우에는 변경이나 증축이 일어난 날로부터 2년이 경과하여 비과세요건을 충족해야만 변동면적이 주택면적으로 포함된다는 점도 기억해야 한다.