노후를 고민하던 A씨는 매달 임대수익을 얻을 있는 도시형생활주택을 짓기로 했다. 원룸 20가구를 짓기로 설계와 시공 등은 건축업자에게 맡겼다. 하지만 완공 뒤 '불법건축물'로 적발돼 벌금을 물게 됐다. 알고 보니 업자들이 10가구 짓기로 인허가 받은 뒤 준공승인을 받고 편법으로 '쪼개기'를 해 20가구로 늘린 것이었다. 도시형생활주택이 공급과잉이 되면서 수익률도 변변찮게 되자 이 주택을 내놨지만 팔리지 않아 고민에 빠졌다.
매달 월세를 받을 수 있는 '수익형부동산'이 인기를 끄는 가운데 불법 건축물도 급증하며 건축주들의 속을 태우고 있다. 다세대주택이나 도시형생활주택을 지은 다음 수익률을 높이기 위해 일명 '쪼개기'로 가구수를 허가받은 것 이상으로 늘리는 사례가 증가하면서다. 정해진 가구수 이상으로 주택을 지으면 불법 건축물이 돼 적발 후 벌금 등을 부과받을 뿐 아니라 주차난, 오폐수 처리 등의 문제까지 발생시킨다.
국토교통부에 따르면 건폐율이나 용적률 등 당초 허가받은 것과 다르게 지어진 건축물들에 시정명령을 내린 뒤 이를 지키지 않았을 때 건축법에 따라 내려지는 '이행강제금' 부과 건수가 매년 증가세다. 2006년 전국에 총 4만9576건, 2007년에는 5만1660건, 2008년에는 5만1269건, 2009년 5만7609건, 2010년 6만3215건이 부과됐다.
특히 5만건 내외이던 이행강제금 부과 건수가 2009년부터 두드러지게 증가했다. 지역별로 보면 다가구주택, 도시형생활주택 등 월세를 낼 수 있는 주택이 많이 지어진 수도권의 증가가 눈에 띈다. 서울은 2006년 2만6565건, 2008년 27151건이던 것이 2009년 3만1975건, 2010년 3만7226건으로 급증했다. 경기 역시 2006년 6802건이던 것이 2010년에는 8073건이 됐다.
2009년은 도시형생활주택이 도입되던 때다. 이때부터 수익형 부동산 열풍이 불기 시작했다. 도시형생활주택 등 일반 주택 공사기간은 6개월~1년으로 짧고 월 임대수익이 짭짤하다보니 벌어진 현상이다. 다세대주택을 포함한 이 같은 소형주택이 불법 건축물 적발 건수에 영향을 미친 것으로 보인다.
김혜현 렌트라이프 대표는 "월세 수익 이야기가 화제가 되면서 소형주택 준공 이후 가구수를 편법으로 늘리는 사례가 많은 것으로 알고 있다"고 말했다. 그는 "건축허가를 받을 때는 가구수를 적게 해 주차장 설치비용을 줄이고 준공 이후 가구수를 늘려 월세 소득을 많이 올리려고 하다 보니 생겨난 일"이라며 "집주인들이 불법인 줄 알면서 쪼개기를 하는 경우가 있지만 일부 건축주들은 아무 것도 몰라 나중에 적발되고 과태료를 낸 다음에야 알아채는 사례도 있다"고 설명했다.
문제는 '쪼개기'로 인해 주거환경이 악화할 수 있다는 점이다. 주차난, 오폐수 과다 방출 등이 그 예다. 최민수 한국건설산업연구원 연구위원은 "허가받은 것보다 가구수가 더 많아지면 당연히 주차장이 부족하고 오폐수처리법을 지키지 않는 등의 문제가 생길 수밖에 없다"고 지적했다.
주민들간 분쟁이 일어나기도 한다. 국토부 관계자는 "안산시에서는 주차문제로 싸우다가 사망사고까지 났는데 나중에 확인해보니 쪼개기를 해서 그 주택에 주차장이 더 부족했던 것으로 밝혀졌다"면서 "그 일대 주택들이 모두 쪼개기했던 것으로 드러났다"고 전했다.
이에 불법 주택 쪼개기를 미리 방지해야 한다는 의견이 나온다. 최민수 연구위원은 "공무원 인력 부족 등의 문제로 일일이 소형주택 불법 여부를 확인하기는 어렵다"면서도 "설계도를 허가해줄 때 준공검사단계에서 나중에 분리할 수 있을지 판단할 수 있기 때문에 집중적으로 단속해야 한다"고 말했다.
