직장인 금영식(45)씨는 최근 서울 영등포구의 한 오피스텔을 청약하기 위해 주변 시세 확인 차 부동산에 들렀다가 뜻밖의 솔깃한 제안을 받았다. 비싼 돈 내고 분양을 받느니, 전세로 얻은 뒤 재임대를 해 월세를 받으라는 것이었다.
중개업소 관계자는 "오피스텔이나 원룸, 도시형 생활주택 등은 사봐야 가격도 안 오르는데다 살 때 취득·등록세에 매년 재산세까지 내야 하는데, 전세로 받아서 재임대를 하면 세금도 안내고 수익률도 더 좋다"고 말했다. 금씨는 중개업자 소개로 인근 원룸을 6000만원에 전세로 계약한 뒤 보증금 500만원에 월세 40만원으로 재임대를 했다.
수익형 부동산 시장에 전세입자가 다시 세를 놓는 이른바 '전대차(轉貸借)'거래가 유행처럼 번지고 있다.
1~2인 가구를 대상으로 한 오피스텔·원룸·도시형생활주택 등의 수익형 부동산이 공급 과잉으로 수익률이 떨어지자 신종 임대 방법이 등장한 것이다.
◆ 부동산 불경기·저금리에 전대차 유행
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오피스텔이나 원룸을 매입하면 취득세와 등록세를 내야하고, 보유 기간에는 재산세도 내야 한다. 굳이 오피스텔을 사지 않고 임대사업을 하는 전대차가 유행하는 이유다.
서울 영등포구의 한 중개업소 관계자는 "1억5000만원에 오피스텔을 매입해 보증금 1000만원에 월세 50만원으로 임대를 줄 때보다, 전세로 7000만~8000만원에 얻어 보증금 500만원에 월세 40만원으로 재임대하는 것이 더 수익이 높다"며 "보통 오피스텔과 같은 수익형 부동산의 경우 시간이 흘러도 시세차익이 생기지 않기 때문에 보유를 하지 않고 임대를 주는 것이 수익 측면에선 더 낫다"고 말했다.
저금리 기조가 계속되면서 은행에 돈을 묻어두기 보다는 수익형 부동산에 투자하려는 사람이 많지만 수익률이 낮아진 점도 영향을 미쳤다.
임대정보업체 렌트라이프가 서울시 부동산정보광장에 공개된 지난 1~4월 오피스텔 실거래자료를 분석한 결과에 따르면 올해 서울에서 오피스텔 월세를 올린 곳은 강남구가 유일했다. 전용 20∼40㎡ 오피스텔 월세는 올해 강남구가 평균 4만7000원 올랐다. 반면 대표적인 오피스텔 과잉 공급 지역인 마포구와 송파구는 각각 17만9000원, 16만3000원이 내렸다. 용산구도 2만9000원 하락했다.
전대차 물건은 집주인이 자금 사정이 나쁜 경우 주로 나온다고 중개업자는 귀띔했다. 집 주인이 대출을 많이 끼고 오피스텔·원룸을 구입한 경우다. 또는 경매 등 다른 용도로 목돈이 필요한 사람들이 많이 찾는 편이다.
◆ 전대차 계약, 위험도 만만찮아
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전대차 계약은 원주인의 동의를 받아야만 법적으로 정당한 권리를 주장할 수 있다. 주택임대차법은 임차인이 임대인의 동의를 받아야 임대물을 제 3자에 재임대할 수 있다고 명시하고 있다. 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 재임대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
전대차 계약이 얼핏 보면 돈이 급한 집주인과 월세를 받고 싶은 세입자 모두에게 좋은 방법으로 보일 수 있지만, 전문가들은 문제가 생길 수도 있다고 조언했다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "내 집에 딴 사람이 들어와 월세를 받아가는 걸 동의해줄 집주인은 많지 않다"며 "전대차 물건은 집주인이 대출이 너무 많아 정말 힘든 상황과 같이 문제가 있는 경우에 주로 나온다는 점을 감안하면, 입주자 입장에서는 주의가 필요하다"고 말했다.
전대차 계약 물건이 경매로 넘어갔을 때도 세입자 보증금이 떼일 수도 있다. 집 주인의 동의를 받고 전입신고를 한 경우에는 대항력이 생겨 보증금을 지킬 수 있다.
하유정 지지옥션 선임연구원은 "집주인 동의가 없는 전대차 물건에 세입자로 들어간 경우에는 경매 처분시 보증금을 날릴 수 있다"며 "전입신고가 쉽지 않은 오피스텔 등은 특히 주의가 필요하다"고 말했다.
부동산 중개업계 관계자는 "가격이 좀 싸서 들어가는 경우가 많지만 되도록이면 전대차 계약은 피하는 게 최선"이라며 "싸다고 덥석 계약하지 말고, 등기부등본 등을 통해 소유자 확인과 권리관계 등을 명확히 파악해야 한다"고 말했다.