다세대주택 처분할 때 절세 방법은?

안양에 거주하는 김모 씨는 가구별로 따로 구분등기된 3층짜리 다세대주택을 2006년에 취득했다. 3층에는 김 씨 가족이 거주하고 1, 2층은 호별로 6가구에 임대해오다 이번에 처분하기로 결정하였다. 호별 등기가 따로 되어 있지만 실제로는 다세대주택을 통째로 취득했다가 양도하는 경우 양도소득세가 어떻게 되는지 궁금하다. 보유기간이 2년 이상이고 다른 주택이 없다면 1가구 1주택 비과세적용을 받을 수 있을까.

가구현행 세법에 따르면 1가구가 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상이며 처분가격이 9억 원을 넘지 않으면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. ‘다가구주택’의 경우에도 단독주택으로 간주되어 1가구 1주택 비과세 규정이 적용된다. 그러나 1가구가 소유한 ‘다세대주택’은 한 번에 모두 양도하더라도 구분 등기된 각 호가 각각의 개별주택으로 취급되기 때문에 그 중 납세자가 선택한 1호의 주택을 제외한 나머지 주택은 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

이렇듯 다가구주택과 다세대주택은 여러 가구가 한 지붕 아래 산다는 공통점이 있지만 세법상 큰 차이가 나는 전혀 다른 주택이다. 다가구주택은 일단 주택으로 쓰는 층수가 지하층을 제외하면 3개 층 이하여야 하고 1개 동 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660m² 이하여야 한다. 또한 총 19가구 이하가 거주해야 하며, 호별 구분 소유가 불가능한 단독주택이다.

다세대주택은 주택 1개 동 바닥면적 합계가 660m² 이하로 19가구 이하만 거주할 수 있다는 점에서 다가구주택과 같다. 하지만 층수가 4개 층 이하인 주택으로서 구분 소유와 분양이 가능하다는 점에서 단독주택이 아닌 공동주택으로 분류된다.

김 씨의 경우 보유하고 있는 총 7호의 다세대주택 중에 본인이 선택한 1호의 주택만 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 나머지 6채의 주택은 각각의 개별주택으로 보아 양도소득세 과세 대상이 된다. 만약 김 씨가 소유하고 있는 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경해서 하나의 매매단위로 양도하는 경우를 가정해보면 상당한 절세효과를 기대할 수 있겠다.

다세대주택을 다가구주택으로 용도변경 후 2년 이상만 보유하게 되면 전체를 하나의 단독주택으로 보아 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

물론 비과세 혜택을 받게 되더라도 매매가격이 9억 원을 초과하는 경우 고가주택으로서 9억 원 초과분에 대해서는 양도소득세 과세대상이 된다. 그러나 그 경우에도 용도변경 후 3년 이상 보유하면 1가구 1주택에 적용되는 24%에서 80%까지의 장기보유특별공제를 받을 수 있어 세 부담이 크게 줄어들게 된다. 급하게 처분하지 않아도 된다면 다가구주택으로 용도변경하고 2년 이상을 보유한 뒤 양도함으로써 비과세혜택을 적용받는 절세방법에 주목할 필요가 있겠다.