4.1부동산 대책의 함정?

#1. 서울에서 직장을 다니는 A씨는 지난주 계약한 아파트 때문에 머리가 아프다. 1세대 1주택자라는 매도자 B씨의 말만 믿고 덜컥 계약했다가 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 상황에 처하게 된 것이다. 1세대 1주택자라는 B씨의 말은 맞지만 보유기간에서 문제가 됐다. 양도세 감면 주택이 되려면 B씨의 아파트 보유기간이 2년 이상이어야 하는데 잔금일 기준으로 봤을 때는 2년이 넘어가지만 계약일 당시에는 10일 정도가 모자랐던 것. 계약을 취소해야 할지 그대로 진행해야 할지 고민만 하고 있다.

#2. 양도세 감면 주택 대상에 오피스텔도 포함이 된다고 발표한 후 주거용 오피스텔을 분양받은 C씨. 직장인이 많은 지역이라 매월 안정적인 월세를 받는데다 양도세까지 감면받을 수 있어 기쁘기만 하다. 취득 후 60일 이내에 임대사업자를 등록해야 한다는 말을 듣고 세무서에서 주택임대사업자 등록도 마쳤지만, 지인으로부터 세무서가 아닌 구청에 사업자등록을 해야 한다는 얘기를 듣고 당황스럽기만 하다.

이처럼 4.1 부동산 대책이 시행된지 이제 3개월이 지났지만, 아직도 관련 법을 제대로 이해하지 못해 피해를 보는 사례가 적잖이 발생하고 있다.

위 사례의 경우 A씨가 평소 세법을 알고 있었던 것이 오히려 ‘독’이 됐다. 소득세법과 조세특례제한법의 보유기간 판단 기준이 달랐기 때문. B씨가 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 해당 아파트를 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 하는데, 소득세법상에서는 취득일과 양도일을 잔금일 기준으로 판단한다. 따라서 B씨는 잔금날짜가 양도일, A씨는 취득일이 되는 것이다.

이와 반대로 양도세 감면의 경우 소득세법이 아닌 조세특례제한법이 적용되는데, 잔금기준일이 아닌 계약일을 기준으로 2년 보유기간을 판단한다. 두 법령간의 차이점을 A씨처럼 정확하게 인지하고 있지 않으면, 이 같은 착오가 생길 수도 있다.

또 하나 주의할 점은 B씨와 B씨의 아들이 각각 1채를 보유해 1세대 2주택일 경우이다. 계약일 이후라도 잔금 납부 전까지만 아들을 세대분리 시키면 B씨는 1세대 1주택이 돼 양도세 비과세가 되지만, A씨 입장에서는 계약일 당시 1주택이 아니므로 4.1대책의 양도세 감면주택은 해당이 안된다는 점도 조심해야 한다.

오피스텔을 분양받은 C씨는 사업자라는 말만 보고 세무서에만 사업자등록을 한 것이 문제가 된 것이다. 흔히들 임대사업자라고 하면 ‘사업자’라는 단어 때문에 세무서에 등록하는 것으로 판단을 한다. 하지만 임대사업자에는 세무서뿐만 아니라 지방자치단체(시·군·구청)에서 관리하는 임대사업자도 있어 구분이 필요하다.

양도세 감면을 받기 위해서는 임대주택법에서 정한 요건에 따라 관할 지방자치단체에 임대사업자를 등록하고 취득 후 60일 이내에 해당 오피스텔을 임대주택으로 등록을 해야만 감면대상에 포함된다. 또한 60일 이후에 주인 또는 임차인이 전입신고도 해야 되는 점을 유의해야 한다.

이뿐만 아니라 취득세.재산세 감면을 위해서 임대사업자를 등록할 때도 세무서가 아닌 지자체에 임대사업자를 등록해야 한다.