유치권이란?

‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다’ 민법 제320조는 ‘유치권’에 관해 위와 같이 규정하고 있다. 우리 민법은 ‘소유권’과 같은 완벽한 권리 외에 지상권, 지역권 및 전세권과 같은 용익물권과 유치권, 질권 및 저당권과 같은 담보물권을 규정하고 있다.

 

실무상 가장 많이 알려진 ‘저당권’은 흔히 은행으로부터 담보대출을 받을 때 설정하게 된다. 저당권은 소유자 겸 채무자가 저당목적물을 그대로 사용·수익하도록 하되, 해당 목적물의 부동산등기부에 저당권설정등기를 해 두었다가 채무자가 빌려간 돈을 갚지 않으면 저당권자는 즉시 경매신청을 할 수 있도록 하는 담보물권이다. 흔히 주택이나 공장과 같은 목적물이 저당권의 목적물로 제공된다.

 

반면, 유치권은 질권, 저당권 등 다른 담보물권과 달리 ‘당사자들 사이의 약정(계약)’이 아니라 유치권의 목적물을 ‘점유’하고 있고, 점유하는 목적물과 관련해 발생한 채권을 가지고 있는 경우에 민법상의 유치권 규정에 의하여 인정되는 법정담보물권이다. 따라서 저당권과 달리 부동산등기부에 등기가 되는 것도 아니고, 원칙적으로 경매신청권도 없으며, 경매절차에서 배당을 받지도 못한다.

 

가장 흔하게 유치권이 인정되는 경우는, 건물신축공사와 관련하여 공사업자가 공사대금을 받지 못한 상태에서 건축주(공사대금채무자)가 부도나게 되면, 공사업자는 당해 건물을 ‘점유’하면서 유치권을 행사하게 된다. 당해 토지에 관한 저당권자가 신축 중인 건물까지 한꺼번에 경매를 신청하게 되면, 공사업자는 유치권신고서를 제출하게 된다. 물론 유치권자는 경매매각대금에서 배당을 받을 수는 없지만, 경매목적물 매수인(낙찰자)은 매각대금(경락대금)을 납부하여 소유권을 취득하더라도, 유치권자에게 그 피담보채권(공사대금채권)을 변제하지 않으면 토지와 건물을 명도받을 수 없게 된다.

 

이와 같이 부동산 경매절차에서 유치권자가 존재하게 되면, 낙찰받은 사람이 유치권자의 피담보채권액 전부를 부담해야 하기 때문에 유찰되기 싶고, 매우 저가에 낙찰이 될 가능성이 높아지게 된다. 실무상으로는 10여 년 전 부동산 경매절차에서 허위 유치권자를 내세워 저가에 낙찰받은 다음 즉시 수억원의 차익을 남기고 되파는 방식이 유행하였다가 여러 명이 구속되는 등의 일도 있었다. 어떤 재테크 책에서는 이와 같이 유치권이 신고된 경매목적물만 집중적으로 분석하여 허위 유치권을 확인한 다음 낙찰받아 차익을 실현할 수 있다는 내용을 언급하기도 했다.

 

최근에는 저당권자인 은행들이 경매절차에서 유치권신고가 들어오면, 경매절차의 정지를 요청해 두고 나서 유치권자를 상대로 유치권부존재확인청구 소송을 제기해 허위 유치권을 배제하거나 유치권 신고금액을 낮추려고 노력하는 경우가 많다. 저당권자인 은행으로서는 저가에 낙찰되게 되면, 저당권의 피담보채권마저 회수하지 못하게 될 수 있기 때문이다.

 

따라서 부동산관련 재테크를 하거나 부동산 경매절차와 관련이 있는 사람이라면 반드시 '유치권'에 관해 공부를 해보길 권한다.