신탁계약에 따른 공매절차

Q : 당사는 공동주택 건설사업에 시공사로 참여하였고 공사를 준공하였으나 미분양 물건이 다수 발생하였습니다. 이에 당사는 시행사 甲에 대한 공사대금채권 등을 담보하고자 미분양 물건을 담보신탁하기로 하고, 시행사인 甲과 신탁회사 사이에 미분양 물건을 신탁재산으로 하는 담보신탁계약을 체결하였습니다. 그 신탁계약에 따라 당사가 1순위 우선수익권자, 시행사인 甲이 위탁자 겸 수익자가 되었습니다.

 

그런데 위와 같은 신탁계약이 체결되기 전에 미분양물건 중 일부에 관하여 甲의 채권자들이 가압류를 하였고, 신탁계약이 체결된 후 甲의 채권자들이 甲의 신탁계약에 따른 수익금청구권 및 신탁재산반환 청구권을 가압류한 상태입니다.

 

이와 같은 상황에서 당사가 신탁계약에 따라 1순위 우선수익자로서 신탁회사에 신탁재산인 미분양 물건을 처분하도록 요청하여 그 처분대금으로 甲에 대한 채무를 변제 받을 수 있는지 궁금합니다.

 

 

A: 공매는 별도의 법률상 근거가 있는 것이 아니라 신탁계약에 따라 수탁자인 신탁회사가 신탁재산인 부동산을 공개적으로 매각하는 절차에 불과합니다. 따라서 신탁계약에 따른 공매의 법률적 성질은 민사집행법에 따른 경매가 아니라 매매계약에 따른 소유권 이전에 불과합니다.

 

따라서 신탁회사가 공매절차에 따라 매수인에게 소유권을 이전한다고 하더라도 신탁재산에 설정된 가압류나 가처분 등이 말소되는 것은 아닙니다. 다만 가압류가 있다고 하더라도 매매는 가능하므로 신탁계약에 따른 공매는 가능합니다.

 

따라서 신탁재산에 대한 가압류에도 불구하고 위 사안에서 공매절차의 진행은 가능하나, 공매가 완료되더라도 신탁재산에 이미 경료되어 있는 가압류등기는 말소되지 않습니다.

 

한편 신탁계약상 수익권에 대한 가압류는 신탁재산 그 자체에 대한 가압류가 아니므로 신탁계약에 따른 수익권, 즉 수익 또는 신탁재산분배청구권에 대한 가압류로서 그 성질상 채권 가압류에 해당합니다. 따라서 수익권에 대한 가압류가 있다고 하더라도 신탁회사는 공매절차를 진행할 수 있고, 단지 신탁계약에 따른 수익 또는 잔여재산을 분배하지 못할 뿐입니다.

 

위 사안의 경우에는, 甲의 채권자들이 甲의 신탁계약에 따른 수익금청구권 및 신탁재산반환 청구권을 가압류하였다고 하더라도, 신탁회사는 공매절차를 진행하여 신탁재산을 매각할 수 있으며, 우선수익권자인 귀사에게 신탁재산의 매각대가를 분배할 수 있습니다. 다만 우선수익권자인 귀사에게 분배하고 남은 수익 또는 신탁재산이 있는 경우에 위탁자이자 수익자인 甲에게 수익 또는 신탁재산을 분배하지 못할 뿐입니다.