주택임대차보호법상 소액보증금 범위와 최우선변제금

 

　#서울 양천구 목동 A빌라에 세들어 사는 장모씨(47). 2011년 1월 보증금 2500만원에 월세 50만원으로 임대차 계약을 했다. 당시 집주인이 매매가(1억5000만원)의 60%인 9000만원을 은행에서 대출받는 과정에서 근저당이 설정됨에 따라 반전세 계약을 한 것이다.

　집이 경매로 넘어가 1억1500만원 이하로 낙찰되면 보증금을 떼일 수 있는 위험부담이 따랐지만 소액임차인에 해당, 최우선변제금을 우선 받을 수 있다는 계산에서였다. 주택임대차보호법이 개정돼 2010년 7월26일 이후 서울은 7500만원 이하 보증금 범위 내에서 2500만원까지 최우선변제를 받을 수 있었다.

　하지만 우려한 대로 2013년 초 세들어 산 집이 경매에 부쳐졌고 장씨는 소액임차인 신분으로 최우선변제를 받고자 신청했다가 적용대상이 아니라는 얘기를 듣게 됐다. 가장 먼저 설정된 은행 근저당권이 1994년이어서 해당 법의 적용을 받지 못한다는 게 법원의 설명이었다.

　장씨는 "소액임차인을 위해 만든 법이니 당연히 전세계약을 한 시점이 법의 기준이 될 줄 알았다"며 "집주인의 대출시점에 따라 차이가 날 것으로는 전혀 생각하지 못했다"고 하소연했다. 결국 장씨는 해당 집이 경매에서 9500만원에 낙찰돼 경매 제반비용과 납부하지 않은 국세, 은행 근저당 등을 제하고 200만원밖에 돌려받지 못했다.

　소액임차인의 판별은 주택임대차보호법을 근거로 한다. 소액임차인을 구분할 때 주의해야 할 점은 법의 보호대상이 되는 기준으로, '근저당 설정일'로 명시돼 있다. 간혹 장씨처럼 전세계약일을 근저당 설정일로 착각하는 경우가 있는데 해당 부동산의 최선순위 담보권 설정일을 말한다.

　부동산등기부에 최선순위로 설정된 저당권은 부동산 경매권리분석시 말소기준으로서의 역할을 하며 말소기준이 되는 저당권 설정일자에 따라 소액임차인의 최우선 배당시 최우선변제보호금액이 달라지는 것이다.

　이를테면 같은 아파트에 같은 날 계약을 하고 세들어 산다하더라도 집주인의 저당권 설정일자가 언제인지에 따라 최우선변제금액이 달라지게 된다.

　서울의 경우 △1984년 300만원 이하 300만원까지 △1987년 500만원 이하 500만원 △1990년 2000만원 이하 700만원 △1995년 3000만원 이하 1200만원 △2001년 4000만원 이하 1600만원 △2008년 6000만원 이하 2000만원 △2010년 7500만원 이하 2500만원 등 보증범위와 최우선변제금액이 계속 늘었다.

　올 1월1일부터는 주택임대차보호법 개정으로 서울기준 9500만원 이하 보증금에 한해 3200만원까지 최우선변제를 받을 수 있다. 수도권과밀억제권역과 광역시·안산·용인·김포·광주시, 그밖의 지역으로 세분화돼 지역별 보증범위와 최우선변제금액이 달라 꼼꼼한 확인이 필요하다는 게 경매전문가의 조언이다.

　법원경매정보업체 부동산태인 관계자는 "이번 개정된 법이 경매시장에서 실제 적용되는 세입자의 등장은 상당기간이 지나야 할 것으로 보인다"며 "앞으로 경매입찰자 입장에서 주의할 점은 소액임차인을 규정하는 보증금 범위와 최우선변제액수를 예전 기준으로 배당을 예측했다가 낭패를 볼 수 있다"고 조언했다.

　게다가 전·월세 집을 계약하려는 세입자는 반드시 등기부등본을 확인해 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인하는 게 필수라고 전문가들은 조언한다. 해당 주민센터에서 임대차계약서 확정일자를 반드시 받고 전입신고를 해 임대차보호법상 '대항력'을 갖추는 것도 중요하다.

　이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "최근 공급이 증가하는 도시형 생활주택이나 오피스텔, 다세대 등 소형주택을 전·월세로 계약하는 임차인은 소액임차보증금 보호대상 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 한다"며 "기본적으로 융자가 많은 집은 가급적 피하는 게 상책"이라고 충고했다.