계약해제, 조심해야한다.

쌍방 간 계약에서 한쪽이 일방적으로 계약을 이행하지 않는다면 계약을 해지할 수 있을까?

몇 해 전 사건이다. 토지의 매매 계약에 관한 소송이었는데 원고는 매수인이었고, 피고는 매도인이었다. 분쟁은 30억원 규모의 토지를 매수인이 사기로 했으나, 잔금을 제때 지급하지 않으면서 시작됐다. 매도인은 이미 2차례에 걸쳐서 매수인에게 계약 해제 통지를 한 상태였다. 이에 매도인은 당연히 계약이 해지됐다고 생각했다.

그런데 5년이 지나 해당 토지가 300억원으로 껑충 뛰자 매수인이 느닷없이 나타나 잔금을 치렀다. 매수인은 잔금을 치르면서 토지 소유권을 주장했고, 매도인은 줄 수 없다고 맞섰다. 결국 대법원까지 갔던 이 소송은 1심과 2심에서 승패가 엇갈렸고, 최종심에서 법원은 매수인의 손을 들어줬다. 필자가 매도인 입장이라고 해도 기가 찰 노릇이다.

상대방 탓으로 계약 잘못됐다고 안심하다 낭패

통상 사람들은 상대방이 계약에 따른 의무를 이행하지 않을 경우 그에 대해 계약을 해제하겠다고 통보한 이상 계약은 무효가 된다고 알고 있고, 현실도 이러한 상식에 바탕을 두고 돌아가고 있다. 그러나 이는 대단히 잘못된 생각이다. 법률상의 표현으로 ‘동시이행관계’라는 것이 있다. 동시이행관계란 각 상대방의 의무를 동반하는 경우를 말하는데, 이때 계약을 해제하기 위해서는 단순한 통보로는 불가능하다.

대표적인 동시이행관계로는 앞서 예로 든 부동산 매매가 있다. 부동산 매매에서 매도인은 부동산 소유권을 이전할 의무가 있고, 매수인은 대금을 지급할 의무가 있다. 통상적인 경우 소유권이전의무와 대금지급의무는 동시에 이행하는 것으로 계약서가 작성된다. 해제란 상대방이 의무를 이행하고 않고 있고, 그 의무 불이행을 정당화할 사유가 없다는 전제하에 인정되는 권리다. 단, 동시이행관계에서 상대방이 의무를 이행하지 않았다고 인정받기 위해서는 자신의 의무만큼은 성실히 이행해야 한다. 이를 반드시 이행해야만 동시이행관계를 깰 수 있다.

 

위의 소송에서 매도인이 부동산 매매 계약을 해제하기 위해서는 해제 통지를 할 당시 매도인이 소유권이전등기 서류를 갖추고 있고, 잔금이 입금되면 언제든 등기를 해 줄 수 있다는 취지가 해제 통지문에 포함돼 있었어야 했다.

참고로 부동산 매매계약의 해제를 위해 필요한 이행의 제공과 관련해 대법원은 ‘쌍무계약인 매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행 관계에 있고 매도인의 등기절차 이행에는 상대방의 행위를 요하므로 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 책임을 물어 매매계약을 해제하려면 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 현실로 제공할 필요는 없지만, 그 서류 일체를 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 되고, 비록 내부적으로 그 서류를 준비하고 있었어도 이를 제시하였다는 사정이 없으면 이행의 제공을 하였다고 보지 않는다’는 입장을 견지하고 있다.

중요 계약 해지 시에는 전문가 도움받아야 안전

계약 해제는 몹시 까다로운 문제다. 부동산 매매계약 등 쌍방의 의무를 동시에 이행해야 하는 계약을 해제함에 있어 자신의 의무만큼은 성실히 이행하는 ‘이행의 제공’은 매우 중요하다. 실무적으로는 부동산 소유권 이전 서류 일체를 법률사무소에 맡겨 언제든 등기이전을 해 줄 수 있으니 잔금을 언제까지 지급해 주고 지급하지 않을 경우 본 계약을 해제하겠다는 문구를 해제 통지문에 기재해야 한다. 또한 등기권리증을 비롯한 제반 서류와 예금통장 사본, 담당 법률사무소(법무사 사무소)에 위임장 사본 등을 통지문에 첨부하고서 이를 매수인에게 송부하는 형식으로 이행의 제공 및 계약의 해제를 한다.