중도에 나가는 임차인 중개수수료는 누가 부담하나?

사전에 누가 낸다는 약속이 없었다면 일단 임대인이 내야 합니다.

이사 나가는 날 중개수수료 문제로 임대인과 나가는 임차인이 다투는 사례가 자주 발생합니다. 서로 상대방이 부담해야 한다고 주장하기 때문이죠. “중도에 나가는 임차인이 중개수수료를 내는 것이다.” 사람들은 대체로 이렇게 알고 있습니다. 그런데 임차인이 못 내겠다고 하면 어떻게 될까요?

우선 다음 사례를 보겠습니다.

임대인한테 받으세요

오피스텔을 2년 기간으로 임차한 B씨는 사정상 1년 만에 나가야 하는 상황이다. 임대인 A씨에게 보증금 반환을 요청하였고 그럼 새 임차인을 구해 빼나가라고 하 였다. 이사 가는 날 중개업자가 B씨에게 중개수수료를 요구하자, “임대인에게 받으 세요, 저는 계약의 당사자가 아닙니다.“ 라는 것이다. 중개업자는 할 수 없이 임대 인 A씨에게 수수료를 내라고 했다. “아니 중도에 나가는 임차인이 당연히 내는 거 아닙니까?“ A씨는 너무나 황당해서 대처할 방도를 모르고 있다.

최근 이런 다툼에 대한 상담이 점점 늘고 있습니다. 묵시의 갱신 이른바 자동 연장된 상태에서 임차인이 중도에 나갈 때는 수수료를 임대인이 부담한다는 것은 어느 정도 많이 알려져 있습니다. 그러나 위의 사례와 같이 계약한 기간을 못 채우고 나가는 경우에 누가 수수료를 부담하느냐 라고 묻는다면 당연히 임차인이라고 답하는 분들이 대다수입니다. 이를 하나의 관행이라고 할 수 있겠죠.

 

그런데 이러한 관행과는 다른 판결이 있습니다. 1년 기간으로 계약한 임차인이 9개월 만에 나가면서 중개수수료를 누가 내느냐 하는 다툼에서 “임차인이 부담한다는 특별한 약정이 없었다면 임대인이 부담해야 한다”라고 임차인 손을 들어준 것입니다. 또한 중개수수료 담당 부처인 국토교통부에서도 “별도 약정이 없다면 임대인이 부담하는 것”으로 해석하고 있습니다. 위의 판결과 유권해석을 하게 된 논리는 이해가 갑니다. 이를테면 3단 논법이죠.

1) 임대차계약의 당사자는 임대인과 새로 들어오는 임차인이다.

2) 중개수수료는 계약의 당사자가 내는 것이다.

3) 따라서 중개수수료는 임대인과 새로 들어오는 임차인이 내는 것이다.

(나가는 임차인과는 무관하다)

이렇게 관행(임차인 부담)과 법의 해석(임대인 부담)이 다르기 때문에 현실에서는 혼란이 옵니다. 중개수수료를 받아야하는 공인중개사들도 정작 누구에게 청구해야 할지 헷갈린다고 하소연합니다.

한번 정리해 보겠습니다.

1) 묵시의 갱신일 경우 임대인이 부담한다.

2) 계약한 기간을 못 채우고 나갈 경우,

① 사전에 누가 중개수수료를 부담 할 것인지를 정한다.

② 사전에 정함이 없는 경우, 임대인이 부담한다.

그러면 위의 오피스텔 임대인 A씨의 사례로 돌아갑니다. A씨는 반문합니다. 중개수수료를 내겠느냐고 미리 물어 보았더라면 임차인이 당연히 낸다고 했겠죠. 만약 못 내겠다면 만기까지 사세요 하면 그만이니까요. 참 억울합니다. 이제 와서는 방법이 없나요? 임차인의 중도해지로 인해서 임대인이 입은 손실이 있다면 나가는 임차인에게 당연히 손해배상을 요구할 수 있습니다. 그러나 손해액을 입증하기란 쉽지 않습니다. 사례의 경우 중개수수료를 1년 앞당겨 지불했다고 해서 2년분 수수료 중 1년분에 해당하는 금액을 손실액으로 볼 수 있는지 아니면, 1년분 수수료의 1년간 이자에 해당하는 금액만 손실액으로 봐야 하는지 의견이 다를 수도 있습니다.

결국 임대인으로서는 중도해지를 요구하는 임차인에게 중개수수료를 부담하겠다는 약속을 미리 받아둘 필요가 있습니다. 그 부담하겠다는 약속 자체를 임차인이 나중에 부인하면 어떻게 합니까? 그렇다고 각서를 받아놓을 수도 없고. 이런 경우를 대비하여 중개업자를 통해 수수료 지불 책임을 확인시키는 게 좋습니다. “임차인께서 수수료를 주시기로 하셨다고요?” 라고 중개업자는 미리 물어 볼 수 있으니까요.

<서울중앙지방법원 제9민사부 98.7.1 선고 97나55316 판결>

일년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에...임대인이 새 임차 인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별 한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로...임대인은 임차인이 약 정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수 료를 부담해야한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우 에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차계약 체결을 위하여 중개수수료를 지 불하여야 하므로, 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다.

<국토교통부 2006.7.28 사이버 민원 질의에 대한 회신>

“공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률” 제32조 및 동법 시행규칙 제20조의 규정에 따라 중개업자가 거래계약을 체결할 경우 중개의뢰인 쌍방으로부 터 일정요율의 중개수수료를 받도록 되어 있습니다. 즉, 중개수수료 지불주체는 거 래 당사자로서 전 임차인이 될 수 없으나, 전 임차인이 임대인을 대신하여 중개수 수료를 지불하는 것은 임대인과 임차인간 임대차계약의 효력에 따른 당사자 간 사 적 관계로 보아야 할 것입니다.