임대차계약시의 임차권등기명령

임대차계약을 하는 과정에서 해당 임대차목적물의 전 임차인에 의해 등기부에 등재된 임차권등기가 말소되지 않고 있다면, 중개업자는 임차인을 위해 어떤 범위의 확인설명을 해야할까?

임차권등기는 주택임대차보호법에 따른 제도로서 임대차보증금을 반환받지 못한 채 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 되는 기존 임차인에게 기존 임대차목적물에 주민등록을 그대로 유지하는 것과 같이 대항력과 우선변제권을 유지하게 하는 목적으로 이용되는 것이 일반적이다. 그런데, 이렇게 임차권등기가 된 주택에는 다른 임차인이 임대차계약을 하고서 주민등록과 확정일자를 받더라도 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못하게되는 점에서 임대차계약시 유의할 필요가 있다.

★ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)

① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

그 때문에, 임대차계약을 체결함에 있어 기존 임차인의 임차권등기가 되어있으면 가급적 임대차계약을 체결하지 않는 것이 합리적인데, 이 과정에서 적절한 중개업자 확인설명의무가 무엇인지 논란이 될 수 있다.

다음의 사안은, 임대차계약과정에서 기존 임차인의 임차권등기가 등기부에 등재되어 있는 사실이 발견되자 임대차계약서 특약사항에 ‘임대인은 임차권등기를 입주 시 말소시키기로 한다’고 기재하면서 임대차계약을 체결하고 일부 계약금이 수수되었지만, 말소키로 한 잔금지급일에도 여전히 임차권등기가 말소되지 않은 채 등기부상에 존재하는 상황에서 중개업자가 이 사실을 임차인에게 확인시켜주는 정도로 행동했다면, 중개업자로서의 적절한 확인설명의무를 다한 것인지, 아니면 더 적극적으로 위험을 알리거나 잔금지급을 하지 말도록 임차인을 설득해야 할 의무가 있는지가 논란이 되었다. 법원은, ‘중개업자가 잔금 지급 당일에 임차권등기말소의무가 이행되지 않은 사실을 임차인에게 고지한 이상 임대차보증금을 회수하지 못할 위험성에 관하여도 임차인에게 충분히 설명하였다고 봄이 타당하다’고 판단하였다.