(칼럼) 입주불가능, 안녕하지 못합니다

새 아파트를 분양받은 후 갑자기 형편이 어렵게 되었거나, 살던 집이 반값이 되고 그나마 팔리지 아니하여 도저히 입주할 수 없게 되었거나, 새 아파트 품질이 워낙 기대에 미치지 못하거나, 당시에는 너무 고가 분양이 되어 가격을 맞출 수 없는 등 여러 가지 이유로 입주를 못한 분들이 많다.

입주예정자 협의회나 대책위원회나 온갖 모임 다니면서 뜻을 이뤄 낸 것이라고는 고작 계약취소. 계약해제. 손해배상청구. 채무부존재 등 집단 소송이었겠지만, 소송해서 이긴 곳이라곤 한 곳도 없으니 결국 세월 싸움을 하고 말았으리라.

새 아파트에도 입주하지 못하고, 소송에도 져 버렸으니 그 다음 절차가 궁금하실 것이고, 이미 많은 수분양자들이 어려움을 겪고 있다. 은행이나 건설사나, 한국주택금융공사나, 신용정보회사에서는 어떤 압박을 가해올까? 차근차근 알아보고 대처하시는 요령을 키워보자.

1. 소송 중 또는 소송 후 전세분양이나 할인분양을 하고 있는 현장

건설회사로서는 가장 양반들이다. 중도금 대출은행의 승낙을 받았건, 아니 받았건 자체적으로 해결하기 위해 일부 손해를 감수하고 현장을 정리하겠다는 의도가 담겨있다. 그럴 때 다시 분양하기 위해 일단 계약해제를 해 주고, 손해 본 부분에 대해서는 개별적으로 위약금이나 구상금 청구를 하게 된다.

여기서 주의할 일이 있다. 어차피 질 소송리라고 아무런 대항을 하지 않으면 월급에도 압류를 당할 수 있고, 판결문을 신용정보회사로 넘겨 두고두고 독촉을 하게 된다. 작은 금액이라도 지급하고 조정으로 해결하려면 이 분야에 능숙한 전문가를 찾아 상담하거나 차후에 있을 모든 사항에 컨설팅을 받는 게 좋다.

2. 재산에 가압류가 됐을 때

재산 가압류는 1금융권, 2금융권, 건설사 등 먼저 본 사람이 임자다. 재산 하나를 놓고 이중 삼중으로 들어오는 수도 있다. 가압류 된 재산에 영양가가 없으면 배 째라고 할 수도 있지만, 영양가가 있은 재산은 무조건 버틸 수도 없어 할인 분양을 받던지, 작은 위약금을 물어주고 해결을 보는 게 옳다.

재산 가압류를 당하게 되면 마음이 급하여 현장 사무실에 가서 사정을 하는 예가 있는데 현장 사무실에 있는 사람들은 대개 분양대행사 직원들이다. 아무리 사정해 봐도 해결책은 없게 된다. 느긋하게 기다리면서 현장이 순차적으로 정리되기를 기다려야 한다. 연체이자에 크게 걱정하지 마시라.

3. 은행이나 건설사에서 소송이 들어왔을 때

은행이나 건설사에서 들어오는 소송은 수분양자들이 지는 재판이다. 질 재판이라고 무방비로 놔두는 건 옳지 않다. 재판에서 가릴 금액은 가려놔야 한다. 터무니없는 청구도 있거든, 예를 들어 1억3800만 원을 청구했는데 3000만원만 패소했다면 잘 했다고 볼 것이다.

나중에 그 판결금을 다 주지도 않음이 상례다. 거기서 또 깎아주기도 한다. 1심이고, 2심이고 억울한 부분이 있으면 잘 다투도록 하고 가장 피해가 적은 방법을 택하시라. 많은 사람이 소장을 받고도 재판을 포기해버려 더 큰 피해를 입고 있음을 잊지 마시라.

4. 입주를 못할 때에는 컨설팅이 중요하다.

가재를 잡으려면 개천을 알아야 하고, 산딸기를 따려면 가는 길을 잘 알아야 한다. 법률과 접목된 컨설팅을 알게 되면 마음 편하게 길을 가게 되고, 피해를 줄이게 된다. 이런 컨설팅은 아무데서나 하는 컨설팅이 아니고 입주분쟁이나 분양에서 해결까지 절차를 잘 아는 노하우가 깊은 전문가라야 한다.

소송에서 져도 컨설팅을 잘 받게 되면 피해를 줄일 수 있고, 건설사의 독촉, 은행의 신용문제, 추심회사의 독촉에서 자유로울 수 있음을 유념하시라. 요즘은 주식에도 가압류가 들어가고, 통장에도 대부분 지급정지가 들어간다. 늘 새로운 법적조치가 발생하고 있어 마음을 놓기가 어려운 실정이다.

5. 한국주택금융공사나 은행에 남아 있는 연체이자

한국주택금융공사에서 대위변제를 하게 되면 원금과 이자가 남게 되고, 그 후 건설사에서 한국주택금융공사에 대위변제를 다시 하면 연체이자가 남을 수 있다. 또 은행에 대위변제를 해도 가난한 건설사들은 연체이자를 남겨 놓는다. 그런 문제는 두고두고 애를 먹이게 된다.

계약은 해제됐는데 채무는 남아 있고, 신용은 걸려있다면 환장할 일이다. 그런 하찮은 돈 때문에도 신용카드는 정지될 수 있다. 신용에 문제가 생기면 기존 다른 대출까지 영향을 받을 수 있다. 건설사에 줄 위약금은 개인 채무나 다름이 없기 때문에 신용과는 상관이 없다.

21세기 부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

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