전세에서 월세로 전환시의 인상한도

서울 서초구 서초동에 사는 이모씨는 식당을 운영하기 위해 상가를 계약했다. 상가 보증금은 5000만원. 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해 세무서에 사업자등록도 했다.

이씨는 1년의 계약기간이 종료됐고 장사가 잘돼 재계약을 요구했다. 그러나 건물주인 김씨는 금리가 너무 낮아 월세로 전환하고 싶다고 했다. 또 보증금 1000만원에 월세 100만원으로 하자고 요구하며 싫으면 가게를 비워달라고도 했다.

이씨는 이제 겨우 가계가 자리 잡아 같은 자리에서 계속 영업을 하고 싶다. 하지만 한 달에 월세 100만원은 부담스러워 고민이다.상가 임대차 보호법의 적용을 받는 임차인은 5년을 넘지 않는 범위 내에서 임대차기간 만료 전 6개월부터 1월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다.

임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 갱신거절사유로는 임차인이 연체한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우다. 또 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이 있다.

이 씨 사례를 보면 적법한 갱신거절사유가 없어 건물주가 계약갱신을 거절할 수 없다. 다만 집주인이 보증금을 월세로 전환할 수는 있다. 상가건물임대차보호법에 따라서 전환하는 금액에 연 12%내에서 월세를 받을 수 있다. 집주인 김씨가 요구할 수 있는 최대 금액은 월세로 전환되는 보증금인 4000만원의 12%인 연 480만원까지다.

다시 말하면 이씨는 보증금 1000만원에 월세 40만원으로 재계약을 할 수 있다. 마찬가지로 주택의 경우에도 전세에서 월세로 전환하게 되면 보증금의 10%를 초과하는 임료를 요구할 수 없다. 예전에는 전환비율이 14%였다. 최근 이 비율이 10%로 낮게 개정됐다.

예를 들면 집주인이 1억짜리 전세를 반전세로 돌려달라고 요구하면 보증금 5000만원에 월 41만원으로 재계약하면 된다. “임대인이 월세 전환을 요구할 수 있지만, 월세를 요구할 수 있는 금액은 한정돼 있음을 주의해야 한다”며 “지난해 8월 13일 이후 체결되는 모든 상가임대차는 임차인에게 계약갱신권이 있다”고 말했다.