(생활법률) 구분소유적 공유토지의 분할

공유토지의 분할은 민법 제269조에 의한 “공유물분할”의 방법에 의하면 된다(부동산법률상식 34 참고).

 

그렇다면 구분소유적 공유토지의 분할도 민법 제269조에 의한 “공유물분할” 방식으로 가능한가?

 

아니다.

 

대법원은 “공유물분할청구는 공유자의 일방이 그 공유지분권에 터잡아서 하여야 하는 것이므로 공유지분권을 주장하지 아니하고 목적물의 특정부분을 소유한다고 주장하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자들을 상대로 하여 그 특정부분에 대한 명의신탁해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행만을 구하면 될 것이고 공유물분할 청구를 할 수 없다 할 것이다(대법원 88다카10517 판결).”라고 판시하고 있기 때문이다.

 

따라서, 구분소유적 공유토지의 경우 “공유물 분할”을 실시할 것이 아니라, 특정부분을 점유하여 그 분할을 원하는 자가 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자들을 상대로 하여 지분이전등기를 청구하는 방식에 의하여야 한다.

 

그렇다면 구분소유적 공유토지란 무엇인가?

 

구분소유적 공유토지란 수인이 1필지의 대지를 매수함에 있어 각자가 위치를 특정하여 그 특정부분을 매수하되 등기 편의상 분필등기를 하지 않고 종전토지에 대하여 공유지분등기를 하는 경우를 의미한다.

 

예를 들면, A라는 하나의 필지를 갑과 을이 함께 매수하여 A-1과 A-2로 구분하여 점유하되, 등기부상으로는 A토지에 대하여 갑이 2분의 1, 을이 2분의 1로 각 지분등기를 경료한 것을 의미한다.

 

등기에 의하면 갑과 을이 A라는 토지 전부를 지분의 비율로 사용수익할 수 있는 것처럼되어 있지만, 실제 갑과 을을 A라는 토지를 A-1이라는 토지와 A-2라는 토지로 나누어 소유권을 행사한다는 것이다.

 

위 사례에서 구분소유적 공유토지가 명의신탁(상호명의신탁)해지에 의하여 해소되는 경우를 가정해 보자.

 

갑이 A필지의 등기부상 2분의 1의 지분을 근거로 은행으로부터 대출을 받아 근저당권을 설정했다면?

 

대법원 2004다32992 판결에 의하면, 구분공유적 공유관계가 해소되는 경우 쌍방의 지분소유권이전등기의무와 아울러 위와 같은 근저당권설정 등기의 말소의무 또한 동시이행관계에 있게 된다.

 

참고로 부동산실권리자명의등기에관한법률(부실법)은 명의신탁의 무효 등을 규정하고 있는데, 구분소유적 공유의 경우 위 부실법이 적용되지 않아, 명의신탁이 무효임을 전제한 부실법의 각 규정은 적용되지 않는다(부실법 제2조 제1호 나목 참조).

 

 

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